Kaucja w Holandii: 2 czynsze i 14 dni na zwrot pieniędzy

Kończysz najem w Holandii i czekasz na kilkaset albo kilka tysięcy euro kaucji? Od 1 lipca 2023 roku właściciel może przy nowej umowie żądać maksymalnie równowartości 2 miesięcy kale huur. Po zakończeniu najmu ma zasadniczo 14 dni na zwrot pieniędzy, a jeśli legalnie coś potrąca, musi rozliczyć się najpóźniej w ciągu 30 dni. Dla Polaka wynajmującego mieszkanie w Holandii te trzy liczby są najważniejsze: 2 miesiące, 14 dni i 30 dni. Trzeba jednak wiedzieć, od czego dokładnie liczy się limit, kiedy właściciel może zatrzymać część pieniędzy i gdzie zwrócić się o pomoc, jeśli kaucja nie wraca.

Maksymalnie 2 miesiące kale huur. Nie licz servicekosten

Dla umów zawartych od 1 lipca 2023 roku waarborgsom może wynosić maksymalnie równowartość 2 miesięcy czynszu podstawowego, czyli kale huur. Limit wynika z Wet goed verhuurderschap. Jeżeli więc:

• kale huur wynosi 900 euro,
• servicekosten to 150 euro,
• łącznie przelewasz właścicielowi 1050 euro miesięcznie,

maksymalna ustawowa kaucja przy nowej umowie wynosi 1800 euro, a nie 2100 euro. Dla umów zawartych przed 1 lipca 2023 roku sytuacja jest inna. Rijksoverheid podaje maksymalnie 3 miesiące kale huur, wynikające z wcześniejszego orzecznictwa.

Właściciel chce 3 czynsze? Masz 3 możliwości

Przy nowej umowie od 1 lipca 2023 roku żądanie trzymiesięcznej kaucji przekracza ustawowy limit. Rijksoverheid wskazuje trzy drogi:

1. możesz odmówić zapłaty, choć w praktyce może to oznaczać, że nie dostaniesz mieszkania,
2. możesz zapłacić i później zgłosić sprawę do gemeente,
3. możesz wystąpić do sądu o obniżenie kaucji i zwrot nadpłaconej części.

Gminy mają od 2024 roku punkty zgłoszeń dotyczących niewłaściwych praktyk wynajmujących. Przy naruszeniu Wet goed verhuurderschap gmina może m.in. ostrzec właściciela albo nałożyć karę. Sam fakt, że gmina ukarze wynajmującego, nie oznacza jednak automatycznie, że odzyskasz pieniądze. Zwrot nadpłaconej kaucji może wymagać osobnego dochodzenia roszczenia.

14 dni na zwrot. Tak wygląda podstawowy termin

Jeżeli umowa najmu się kończy i właściciel nie ma podstaw do potrąceń, powinien oddać kaucję w ciągu 14 dni od zakończenia najmu. Przykład:

• umowa kończy się 31 sierpnia,
• nie ma zaległego czynszu,
• mieszkanie oddajesz bez szkód obciążających najemcę,
• nie ma innych dozwolonych należności.

W takim przypadku właściciel nie powinien przetrzymywać pieniędzy „do następnego miesiąca” albo „do końcowego rozliczenia administracyjnego”, jeżeli nie ma podstawy do potrącenia. Nie ma też ustawowej zasady, że wynajmujący może czekać np. 6 czy 8 tygodni tylko dlatego, że tak zapisano w jego standardowym regulaminie.

30 dni, jeśli właściciel coś potrąca

Drugi termin to 30 dni. Jeżeli wynajmujący ma prawo potrącić określone koszty z kaucji, pozostałą część musi zwrócić w ciągu 30 dni od zakończenia najmu. Nie wystarczy jednak napisać: „Potrącam 700 euro za szkody”. Właściciel musi poinformować najemcę na piśmie i przedstawić pełną specyfikację kosztów. To ważna różnica. Sam brak całej kaucji na koncie po 14 dniach nie musi jeszcze oznaczać naruszenia, jeżeli istnieją legalne potrącenia. Po 30 dniach sytuacja powinna być jednak jasno rozliczona.

Tylko 4 rodzaje kosztów można odjąć od kaucji

Wet goed verhuurderschap ogranicza katalog należności, które właściciel może rozliczyć z borgsom. Są to:

1. zaległy czynsz,
2. niezapłacone servicekosten,
3. szkody w mieszkaniu, za które odpowiada najemca,
4. zaległa energieprestatievergoeding.

Inne wydatki nie mogą być dowolnie dopisywane do końcowego rachunku. Rijksoverheid wskazuje wprost, że np. administratiekosten nie mogą zostać potrącone z kaucji.

Zwykłe zużycie? Za to właściciel nie może zabrać kaucji

Po dwóch albo trzech latach najmu mieszkanie nie wygląda dokładnie tak jak w dniu wprowadzenia się. To normalne. Rijksoverheid podkreśla, że właściciel nie może obciążać najemcy kosztami:

• normalnego zużycia,
• szkód wynikających z niewłaściwego lub zaniedbanego utrzymania mieszkania przez samego właściciela.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca rzeczywiście coś uszkodził. Przykładem może być:

• rozbita szyba,
• uszkodzone drzwi,
• zniszczone wyposażenie należące do właściciela,
• szkoda znacznie wykraczająca poza normalne użytkowanie.

Właśnie dlatego stan mieszkania na początku i na końcu najmu ma tak duże znaczenie.

2 protokoły mogą zdecydować o sporze o 2000 euro

Jednym z najmocniejszych dowodów jest opnamestaat, czyli opis stanu mieszkania. Oficjalne informacje dotyczące kaucji zalecają sporządzenie możliwie dokładnego protokołu:

• przy rozpoczęciu najmu,
• przed końcowym oddaniem mieszkania.

Na początku warto zapisać m.in.:

• uszkodzenia ścian,
• stan podłóg,
• pęknięcia,
• zabrudzenia,
• stan mebli i sprzętów,
• liczbę kluczy,
• odczyty liczników, jeśli są istotne.

Do tego najlepiej wykonać zdjęcia. Nie wystarczy sfotografować tylko salonu z jednego miejsca. Przy sporze większą wartość mają zdjęcia pokazujące konkretnie stan elementów, które później mogą stać się przedmiotem potrącenia.

20 zdjęć dziś może być ważniejsze niż 20 maili za rok

Jeżeli właściciel nie przygotuje protokołu, Rijksoverheid radzi, aby najemca sam zrobił zdjęcia i spisał zauważone wady. Materiały można wysłać właścicielowi przed odbiorem lokalu. Praktyczna lista przed wprowadzeniem się:

• sfotografuj każde pomieszczenie,
• zrób zbliżenia istniejących uszkodzeń,
• zachowaj oryginalne pliki ze zdjęciami,
• wyślij właścicielowi listę usterek e-mailem,
• zachowaj jego odpowiedź,
• nie podpisuj protokołu, z którym się nie zgadzasz.

Przy końcowym odbiorze zrób podobny zestaw. Zdjęcia wykonane już po powstaniu sporu są znacznie mniej przydatne niż dokumentacja wykonana w dniu wejścia do mieszkania.

3 rzeczy sprawdź przed oddaniem kluczy

Końcówka najmu często decyduje o tym, czy kaucja wróci szybko. Przed przekazaniem mieszkania:

1. poproś o końcową kontrolę lokalu,
2. zrób zdjęcia po sprzątaniu i opróżnieniu mieszkania,
3. poproś o podpisany raport z odbioru.

Rijksoverheid zaleca obecność najemcy przy odbiorze i sprawdzenie, czy raport zawiera m.in. datę, nazwisko i podpis. Jeżeli podczas pierwszej kontroli właściciel wskazuje rzeczy, które można jeszcze poprawić przed końcem najmu, dobrze zrobić to przed ostatecznym przekazaniem kluczy.

Właściciel zabrał 600 euro za sprzątanie? Poproś o wyliczenie

Jedno zdanie w wiadomości WhatsApp nie powinno kończyć sprawy. Jeżeli właściciel dokonuje potrącenia, powinieneś otrzymać pisemną informację i pełną specyfikację kosztów. Jeśli więc z 1800 euro kaucji dostajesz tylko 900 euro, poproś o jasne wskazanie:

• czego dotyczy 900 euro,
• jaka szkoda została stwierdzona,
• dlaczego odpowiada za nią najemca,
• jak obliczono koszt,
• czy istnieją faktury, rachunki albo inne dokumenty.

Szczególnie podejrzane są ogólne pozycje typu:

• „general cleaning 500 euro”,
• „administration 250 euro”,
• „wear and tear 400 euro”.

Normalne zużycie nie może być po prostu przemianowane na „szkodę”.

Kaucja nie wróciła po 14 dniach? Zrób te 3 kroki

Jeżeli nie ma legalnych potrąceń, a kaucja nie wraca, Rijksoverheid zaleca najpierw pisemnie zażądać zwrotu. Praktyczna kolejność wygląda tak:

1. Wyślij pisemne wezwanie do zwrotu. Podaj wysokość kaucji, datę zakończenia najmu, numer rachunku i termin na zapłatę.
2. Zachowaj dowody. Umowę, przelew kaucji, protokoły, zdjęcia, korespondencję i ewentualne rozliczenie potrąceń.
3. Jeżeli właściciel nadal odmawia, rozważ kantonrechter. To właśnie sąd może nakazać zwrot pieniędzy.

Pomocy przy przygotowaniu sprawy można szukać także w Het Juridisch Loket lub lokalnym huurteamie.

Huurcommissie? Przy kaucji odpowiedź brzmi: nie

To ważne, bo Huurcommissie rozpatruje wiele sporów dotyczących najmu i łatwo założyć, że zajmuje się także borgsom. Nie zajmuje się. Huurcommissie wymienia zwrot kaucji wśród spraw, w których nie może wydawać rozstrzygnięcia. W takich przypadkach właściwy jest sąd. Huurcommissie może być przydatna w innych problemach, np. dotyczących:

• czynszu,
• servicekosten,
• niektórych wad mieszkania,
• określonych podwyżek.

Sam spór: „właściciel powinien oddać mi 1500 euro kaucji” nie należy jednak do jej kompetencji.

Gmina może pomóc, ale nie zawsze odzyska pieniądze

Od 1 stycznia 2024 roku każda gmina ma meldpunt dotyczący niewłaściwych praktyk wynajmujących. Można tam zgłaszać m.in. naruszenia zasad Wet goed verhuurderschap. Ma to szczególne znaczenie, gdy:

• właściciel żąda kaucji przekraczającej ustawowy limit,
• pobiera niedozwolone opłaty,
• nie przekazuje wymaganych informacji,
• stosuje inne praktyki naruszające przepisy.

Gmina może:

• zbadać zgłoszenie,
• upomnieć właściciela,
• nałożyć sankcję,
• skierować najemcę do właściwej instytucji.

Trzeba jednak rozróżnić egzekwowanie przepisów wobec właściciela od odzyskania konkretnej kwoty dla najemcy. Jeżeli właściciel zwyczajnie odmawia zwrotu kaucji, ostatecznym miejscem dochodzenia pieniędzy może być kantonrechter. Volkshuisvesting Nederland podkreśla także, że Huurcommissie nie odgrywa w takich sporach roli.

4 dokumenty zachowaj aż do zwrotu całej kaucji

Po zakończeniu najmu nie usuwaj dokumentów od razu po oddaniu kluczy. Przechowaj co najmniej:

1. huurcontract,
2. dowód zapłaty kaucji,
3. protokół początkowy i końcowy,
4. zdjęcia oraz korespondencję z właścicielem.

Rijksoverheid szczególnie zaleca posiadanie dowodu zapłaty kaucji. Najprościej płacić przelewem bankowym albo poprosić o pokwitowanie. Przelew opisany np. jako „waarborgsom + adres mieszkania” jest dużo lepszym dowodem niż przekazanie 1800 euro w gotówce bez pokwitowania.

2 czynsze, 14 dni, 30 dni i 4 potrącenia. Zapamiętaj te liczby

Przy końcu najmu najważniejsza checklista wygląda tak:

• 2 miesiące kale huur: maksymalna kaucja przy umowach od 1 lipca 2023 roku,
• 14 dni: podstawowy termin zwrotu całej kaucji,
• 30 dni: termin zwrotu pozostałości, jeśli dokonano legalnych potrąceń,
• 4 kategorie kosztów: tylko tyle rodzajów należności można rozliczyć z kaucji.

Do tego dochodzi jeszcze jedna zasada: Huurcommissie nie odzyska za ciebie kaucji. Jeżeli właściciel po pisemnym wezwaniu nadal nie płaci, sprawa może trafić do kantonrechter. Gmina przydaje się przede wszystkim przy naruszeniach zasad dobrego wynajmu, takich jak pobieranie zbyt wysokiej borgsom. Najlepszą ochronę budujesz jednak dużo wcześniej, w dniu odbioru mieszkania. Dobrze opisany protokół, zdjęcia i przelew bankowy mogą rok później okazać się ważniejsze niż wszystkie ustne zapewnienia właściciela razem wzięte.

źródło: www.rijksoverheid.nl, www.volkshuisvestingnederland.nl