Nawet €100 więcej czynszu? Holandia szykuje zmianę w sociale huur

Nawet 100 euro więcej miesięcznie może zapłacić część lokatorów mieszkań społecznych w Holandii. Rząd chce, aby woningcorporaties obowiązkowo podnosiły czynsz osobom o wyższych dochodach. Dziś taka podwyżka jest możliwa, ale korporacja może z niej zrezygnować. Nowe przepisy są dopiero przygotowywane, a projekt ma trafić do konsultacji na początku 2027 r.

Zmiana dotyczy tzw. scheefhuur, czyli sytuacji, w której dochód gospodarstwa domowego jest już znacznie wyższy niż ten, z którym lokator pierwotnie otrzymał dostęp do niedrogiego mieszkania społecznego. Holenderski rząd chce, aby takie gospodarstwa stopniowo płaciły czynsz bardziej odpowiadający ich sytuacji finansowej. Według danych przywołanych przez Rijksoverheid w 2024 r. około 8 proc. lokatorów sociale huur, czyli 177 tys. gospodarstw domowych, miało dochody kwalifikujące je do wyższej podwyżki uzależnionej od zarobków.

1. €50 albo €100 miesięcznie. Taka podwyżka istnieje już dziś

Najważniejsze zastrzeżenie: kwoty 50 i 100 euro nie są całkowicie nowym pomysłem.

Już w 2026 r. właściciel samodzielnego mieszkania społecznego może zastosować podwyżkę zależną od dochodów gospodarstwa. Dla większości pozostałych lokatorów maksymalna podwyżka od 1 lipca 2026 r. wynosi 4,1 proc., ale przy wyższych dochodach zamiast procentu stosowane są konkretne kwoty.

W przypadku osoby mieszkającej samotnie w 2026 r.:

• dochód do 59 504 euro oznacza zwykłe zasady podwyżki,
• dochód od 59 504 do 70 149 euro pozwala na podwyżkę do 50 euro miesięcznie,
• dochód od 70 149 euro pozwala na podwyżkę do 100 euro miesięcznie.

Dla gospodarstwa składającego się z co najmniej dwóch osób:

• do 68 858 euro obowiązuje standardowa podwyżka,
• od 68 858 do 93 531 euro możliwa jest podwyżka do 50 euro miesięcznie,
• od 93 531 euro podwyżka może wynieść do 100 euro miesięcznie.

Przy podwyżkach obowiązujących w 2026 r. brany jest pod uwagę dochód gospodarstwa z 2024 r., czyli sprzed dwóch lat.

2. Co naprawdę ma się zmienić? Korporacja nie będzie mogła odpuścić

Obecnie woningcorporatie może, ale nie musi zastosować podwyżki uzależnionej od dochodów.

I właśnie tutaj znajduje się najważniejsza planowana zmiana.

Rząd chce zobowiązać korporacje mieszkaniowe do podnoszenia czynszów lokatorom należącym do wyższych kategorii dochodowych. Podwyżka miałaby wynosić 50 lub 100 euro miesięcznie, zależnie od dochodu, i mogłaby być stosowana ponownie w kolejnych latach.

Czynsz nie mógłby jednak rosnąć bez końca. Górną granicę nadal wyznaczałaby maksymalna cena wynikająca z woningwaarderingsstelsel, czyli WWS, systemu punktowego określającego maksymalny czynsz na podstawie jakości i parametrów mieszkania.

W praktyce oznacza to, że gospodarstwo spełniające kryterium dochodowe mogłoby dostawać taką podwyżkę rok po roku, dopóki czynsz nie osiągnie dopuszczalnego maksimum dla konkretnego lokalu.

3. €1200 więcej w ciągu roku. Tak wygląda podwyżka w praktyce

Podwyżka o 100 euro nie oznacza jednorazowej opłaty.

To nowy miesięczny czynsz.

Jeżeli obecnie płacisz przykładowo 700 euro kale huur, po podwyżce o 100 euro byłoby to 800 euro miesięcznie.

Różnica w skali roku:

100 euro × 12 miesięcy = 1200 euro.

Przy podwyżce o 50 euro będzie to:

50 euro × 12 miesięcy = 600 euro rocznie.

Jeśli przepisy wejdą w życie zgodnie z obecnymi założeniami, podwyżkę będzie można stosować również w kolejnych latach, aż do osiągnięcia maksymalnego czynszu wynikającego z WWS.

Nie oznacza to jednak, że każdy lokator sociale huur dostanie automatycznie dodatkowe 100 euro czynszu. Zmiana ma dotyczyć gospodarstw spełniających określone kryteria dochodowe.

4. 177 tys. gospodarstw. Tylu lokatorów spełniało kryterium

Rząd podaje, że według danych za 2024 r. około 177 tys. gospodarstw domowych, czyli mniej więcej 8 proc. lokatorów sociale huur, miało dochody, przy których mogłaby być stosowana inkomensafhankelijke huurverhoging.

Rząd uzasadnia zmianę chęcią lepszego dopasowania wysokości czynszu do sytuacji finansowej lokatora oraz pozostawienia mieszkań społecznych przede wszystkim osobom, dla których są przeznaczone.

To jednak nie znaczy, że 177 tys. mieszkań nagle trafi na rynek. Wyższy czynsz nie jest nakazem wyprowadzki.

Lokator może nadal mieszkać w swoim mieszkaniu, ale jego koszt może stopniowo rosnąć.

5. Masz oszczędności? Dochód może przestać być jedynym kryterium

Rząd chce pójść jeszcze o krok dalej.

Przy przydzielaniu nowych mieszkań społecznych ma pojawić się vermogenstoets, czyli sprawdzanie majątku.

Obecnie przy dostępie do sociale huur duże znaczenie ma dochód. W przyszłości pod uwagę mogłyby być brane również oszczędności lub inny majątek gospodarstwa.

Rząd rozważa dwa rozwiązania:

• osoba posiadająca znaczny majątek mogłaby nie otrzymać mieszkania społecznego albo dostać je z wyższym czynszem;
• w przypadku obecnych lokatorów badana jest możliwość wprowadzenia podwyżki czynszu również na podstawie majątku.

Na razie nie ustalono progów majątkowych, dlatego nie wiadomo jeszcze, od jakiej kwoty oszczędności miałaby działać nowa zasada. Rząd analizuje także możliwość uwzględniania posiadania własnej nieruchomości przy przydziale sociale huur.

6. Masz dom w Polsce? Ten pomysł może być szczególnie ważny

Dla części Polaków ciekawy może być właśnie wątek dotyczący własności nieruchomości.

Minister zapowiedziała rozmowy z woningcorporaties dotyczące możliwości sprawdzania, czy osoba ubiegająca się o sociale huur posiada już własną nieruchomość.

Na tym etapie nie ma jednak podstaw, aby twierdzić, że posiadanie mieszkania albo domu w Polsce automatycznie odbierze prawo do sociale huur.

Szczegółowe zasady nie zostały jeszcze przedstawione.

To ważne rozróżnienie, bo sam rząd informuje obecnie o zamiarze zbadania takiego rozwiązania, a nie o gotowym przepisie.

7. Woonbond krytykuje plan. Wskazuje na problem z przeprowadzką

Plan wzbudził sprzeciw organizacji reprezentującej lokatorów.

Woonbond zwraca uwagę, że dla części osób z wyższymi dochodami przeprowadzka z sociale huur do innego mieszkania nie jest prostym rozwiązaniem, ponieważ na rynku brakuje dostępnych lokali. Organizacja sprzeciwia się obowiązkowym podwyżkom zależnym od dochodu i argumentuje, że rozwiązanie nierówno traktuje najemców i właścicieli mieszkań.

Woonbond zwraca również uwagę, że czynsz może już być wysoki, mimo że mieszkanie nadal formalnie należy do sektora regulowanego.

Rząd przedstawia natomiast zmianę jako sposób na lepsze kierowanie ograniczonego zasobu mieszkań społecznych do gospodarstw o niższych dochodach.

To dwa różne spojrzenia na ten sam problem: jak rozdzielać niedrogie mieszkania w kraju, w którym nadal brakuje lokali.

8. Podwyżka do €100 obowiązuje już w 2026 r., ale jest jedna różnica

Jeżeli obecnie mieszkasz w sociale huur, nie zakładaj, że do czasu wejścia nowych przepisów podwyżka o 50 lub 100 euro jest niemożliwa.

Może być zastosowana już teraz.

W 2026 r. woningcorporaties mają prawo do takiej podwyżki przy odpowiednio wysokim dochodzie. Różnica polega na tym, że obecnie nie są zobowiązane, żeby korzystać z tego mechanizmu.

Jeżeli dostaniesz propozycję podwyżki uzależnionej od dochodu, właściciel powinien przekazać m.in.:

• dotychczasową i nową wysokość kale huur,
• wysokość podwyżki,
• informację o dochodzie uzyskaną z Belastingdienst,
• datę wejścia podwyżki w życie,
• informację o możliwości wniesienia sprzeciwu.

Przy nieprawidłowej podwyżce sprawę można skierować do Huurcommissie.

9. Dochód spadł? Czynsz w określonych sytuacjach może zejść w dół

Wyższe dochody nie zawsze utrzymują się przez lata.

Utrata pracy, przejście na emeryturę, zmiana liczby godzin albo wyprowadzka partnera mogą mocno obniżyć dochód gospodarstwa.

Obecne przepisy pozwalają osobom, które w poprzednich latach otrzymały podwyżkę zależną od dochodów, wystąpić o obniżenie czynszu, jeśli dochód później spadnie poniżej odpowiedniego progu. Huurcommissie opisuje procedurę, w której najpierw składa się propozycję obniżki właścicielowi, a przy odmowie można zwrócić się do komisji.

To będzie szczególnie istotne, jeśli obowiązkowe podwyżki zależne od dochodów rzeczywiście staną się powszechne.

10. Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać?

Na razie nie ma konkretnej daty wejścia przepisów w życie.

Ministerstwo Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zapowiedziało, że projekt ma zostać skierowany do konsultacji na początku 2027 r. Dopiero później przejdzie dalszą procedurę legislacyjną.

Oznacza to, że dzisiaj nie można jeszcze powiedzieć:

„od 1 stycznia każdy z wyższym dochodem zapłaci 100 euro więcej”.

Można natomiast powiedzieć, że kierunek planowanych zmian jest już jasny: rząd chce, żeby podwyżki zależne od dochodów, które obecnie są fakultatywne, stały się dla woningcorporaties obowiązkowe.

5 rzeczy sprawdź już teraz

Jeżeli mieszkasz w sociale huur, zanim zaczniesz obawiać się podwyżki, sprawdź:

1. Kto jest właścicielem mieszkania – plan dotyczy mieszkań woningcorporaties.
2. Jaki jest łączny dochód gospodarstwa – od niego zależy możliwość zastosowania wyższej podwyżki.
3. Jaki dochód widzi Belastingdienst – w 2026 r. przy podwyżce analizowane są dane z 2024 r.
4. Jaka jest maksymalna cena mieszkania według WWS – czynsz nie może rosnąć ponad limit wynikający z punktów.
5. Czy zmiana, o której czytasz, już obowiązuje – rządowy plan obowiązkowych podwyżek nadal znajduje się przed etapem konsultacji.

Dla części Polaków najbardziej zaskakujące może być to, że podwyżka o 100 euro nie pojawia się dopiero w nowej ustawie. Możliwość jej zastosowania istnieje już dziś.

Nowy plan ma zmienić przede wszystkim jedno słowo: z „może” na „musi”.

źródło: www.rijksoverheid.nl