Wynajem w Holandii: 5 rzeczy, których właściciel nie może Ci zrobić

Wynajmujesz pokój albo mieszkanie w Holandii i właściciel żąda wysokiej kaucji, pobiera dodatkowe opłaty albo grozi, że po utracie pracy musisz natychmiast się wyprowadzić? Nie wszystko, co zapisano w umowie albo powiedział verhuurder, jest zgodne z prawem. Wet goed verhuurderschap obowiązuje od 1 lipca 2023 roku, a w kolejnych latach uprawnienia gmin zostały rozszerzone. W 2026 roku najemca ma znacznie więcej możliwości reagowania na nieuczciwe praktyki.

Dla Polaków pracujących w Holandii szczególnie ważne są przepisy dotyczące kaucji, dyskryminacji, umów związanych z zatrudnieniem i informacji przekazywanych pracownikom zagranicznym. Sprawdzamy, czego właściciel mieszkania lub pośrednik nie może zrobić i gdzie zgłosić naruszenie.

1. Narodowość nie może zdecydować. Obowiązują 3 zasady

„Tylko Holendrzy”, „bez Polaków”, „nie wynajmujemy osobom z Europy Wschodniej” – właściciel nie może stosować takich kryteriów przy wyborze najemcy. Zakaz dyskryminacji obejmuje nie tylko osoby, które już wynajmują lokal, ale również kandydatów dopiero szukających mieszkania.

Przy publicznym oferowaniu mieszkania wynajmujący oraz pośrednicy muszą stosować jasną i przejrzystą procedurę wyboru. W praktyce obowiązują trzy podstawowe zasady:

• kryteria wyboru nie mogą dyskryminować kandydatów,
• procedura wyboru powinna być przejrzysta i znana kandydatom,
• odrzucony kandydat powinien móc dowiedzieć się, dlaczego wybrano inną osobę.

Właściciel może oczywiście sprawdzić informacje mające znaczenie dla najmu. Może zapytać o wysokość dochodu, poprosić o dokument potwierdzający zarobki albo dowiedzieć się, ile osób będzie mieszkało w lokalu.

Nie może jednak żądać informacji dotyczących między innymi:

• pochodzenia etnicznego lub kulturowego,
• religii,
• preferencji politycznych,
• orientacji seksualnej,
• stanu zdrowia fizycznego lub psychicznego.

Przepisy mają szczególne znaczenie na holenderskim rynku, gdzie o jedno mieszkanie często konkuruje wielu kandydatów. Wysoki popyt nie daje właścicielowi prawa do dowolnego filtrowania ludzi według narodowości czy pochodzenia.

2. 2 miesiące kaucji to maksimum. Jest jeden ważny wyjątek

Kaucja, czyli holenderski borg lub waarborgsom, pozostaje jednym z najczęstszych kosztów przy podpisywaniu umowy. Od 1 lipca 2023 roku limit jest jednak jasno określony.

Przy nowych umowach właściciel może zażądać najwyżej równowartości 2 miesięcy kale huur, czyli czynszu podstawowego bez dodatkowych opłat.

Przykład: jeśli kale huur wynosi 900 euro miesięcznie, maksymalna kaucja przy umowie zawartej od 1 lipca 2023 roku wynosi 1800 euro.

Inaczej wygląda sytuacja przy starszych kontraktach. Dla umów zawartych przed 1 lipca 2023 roku kaucja może wynosić maksymalnie 3 miesiące kale huur.

Przy wpłacaniu pieniędzy najlepiej:

• przelać je na konto zamiast przekazywać gotówkę,
• zachować potwierdzenie przelewu,
• w tytule wpisać, że jest to borg lub waarborgsom,
• poprosić o potwierdzenie, jeśli płatność odbywa się gotówką.

Takie potwierdzenie może później zdecydować o tym, czy uda się odzyskać pieniądze.

3. 14 dni na zwrot kaucji. W 4 sytuacjach może potrącić pieniądze

Po zakończeniu najmu właściciel nie może bez powodu zatrzymać kaucji. Jeśli mieszkanie zostało pozostawione zgodnie z ustaleniami i nie ma zaległości, pieniądze powinny wrócić do najemcy w ciągu 14 dni.

Właściciel może potrącić z kaucji określone należności, między innymi:

• szkody spowodowane przez najemcę,
• zaległy czynsz,
• niezapłacone servicekosten,
• zaległe opłaty związane z rekompensatą za efektywność energetyczną.

Jeśli dokonuje potrącenia, musi poinformować o nim najemcę na piśmie. Pozostała część kaucji powinna zostać zwrócona w ciągu 30 dni.

Zwykłe zużycie mieszkania nie jest tym samym co szkoda. Wynajmujący nie może więc automatycznie finansować z Twojej kaucji każdego odświeżenia lokalu po zakończeniu umowy.

4. 1 pisemna umowa to obowiązek. Samo „dogadaliśmy się” nie wystarczy

Wet goed verhuurderschap wprowadziła również obowiązek sporządzania umów najmu na piśmie. Wynajmujący musi ponadto przekazać najemcy określone informacje dotyczące praw i obowiązków związanych z mieszkaniem.

Informacje powinny obejmować między innymi:

1. zasady korzystania z mieszkania,
2. wysokość oraz zasady rozliczenia kaucji,
3. dane kontaktowe osoby, do której można zgłaszać problemy dotyczące lokalu,
4. informacje dotyczące servicekosten,
5. możliwość skorzystania z Huurcommissie lub sądu w odpowiednich sprawach,
6. dane gminnego meldpunt goed verhuurderschap.

Od 1 stycznia 2024 roku właściciel powinien informować najemcę również o danych kontaktowych właściwego gminnego punktu zgłoszeń.

To istotna zmiana. Najemca nie powinien być zdany wyłącznie na informacje przedstawione przez osobę, której płaci czynsz.

5. 2 osobne umowy dla pracownika z Polski. Tego nie wolno łączyć

Ten przepis jest szczególnie istotny dla osób przyjeżdżających do Holandii do pracy.

Jeżeli pracownik migrujący otrzymuje zakwaterowanie związane z zatrudnieniem, umowa o pracę i umowa najmu muszą znajdować się w dwóch oddzielnych dokumentach. Zasada obowiązuje w odniesieniu do umów najmu zawartych po 1 lipca 2023 roku.

Cel jest prosty: utrata pracy nie powinna automatycznie oznaczać utraty dachu nad głową tylko dlatego, że wszystko zapisano w jednym kontrakcie.

Dla Polaka zatrudnionego przez agencję oznacza to, że warto od razu sprawdzić:

• czy otrzymałeś osobną umowę najmu,
• kto formalnie jest wynajmującym,
• jakie są zasady zakończenia najmu,
• czy zakończenie zatrudnienia automatycznie uruchamia próbę usunięcia Cię z mieszkania.

Rząd Holandii wskazuje wprost, że jednym z celów przepisów jest zmniejszenie zależności pracownika migrującego od pracodawcy w kwestii mieszkania.

1 język, który rozumiesz. Polski może być wymagany

W przypadku pracowników zagranicznych istnieje jeszcze jedno ważne zabezpieczenie. Informacje dotyczące praw i obowiązków najemcy muszą zostać przedstawione w języku, który pracownik rozumie lub który preferuje.

Nie oznacza to automatycznie, że sama umowa musi być sporządzona po polsku. Oficjalne wyjaśnienia wskazują, że wymóg językowy dotyczy informacji o prawach i obowiązkach, a nie samego kontraktu najmu.

Właściciel nie może jednak po prostu założyć, że skoro pracujesz w Holandii, rozumiesz wystarczająco dobrze niderlandzki albo angielski.

Jeżeli nie rozumiesz przekazywanych informacji, powinieneś to powiedzieć. W przypadku pracownika z Polski może to oznaczać konieczność przekazania informacji po polsku albo w innym języku, którym rzeczywiście się posługuje.

0 podwójnych prowizji. Pośrednik nie może kasować obu stron

Kolejny problem pojawia się podczas poszukiwania mieszkania przez makelaars i inne biura pośrednictwa.

Jeżeli pośrednik pracuje już dla właściciela i wystawia jego lokal, nie może dodatkowo obciążyć najemcy prowizją za pośrednictwo. Dotyczy to zarówno mieszkań socjalnych, lokali na wolnym rynku, jak i wynajmu pokoi.

Nie ma znaczenia, że opłata zostanie nazwana inaczej. Rijksoverheid wymienia między innymi określenia takie jak:

• administratiekosten,
• inschrijfkosten,
• contractkosten,
• verhuurkosten.

Sama zmiana nazwy nie sprawia, że niedozwolona prowizja staje się legalna.

Inaczej jest wtedy, gdy to Ty sam zlecasz agentowi znalezienie dla Ciebie mieszkania, którego nie ma jeszcze w jego ofercie. W takim przypadku wynagrodzenie za usługę może być należne.

Od 2025 roku gmina sprawdza więcej. Także wysokość czynszu

Zakres ochrony najemców nie zatrzymał się na zasadach obowiązujących od 2023 roku. Od 1 stycznia 2025 roku gminy mogą reagować również na zbyt wysoki czynsz w mieszkaniach objętych regulacją oraz na niedozwolone podwyżki.

Oznacza to, że w 2026 roku meldpunt nie służy wyłącznie do zgłaszania zastraszania czy dyskryminacji.

Do gminy można zgłosić między innymi:

1. brak pisemnej umowy,
2. zbyt wysoką kaucję,
3. nieprawidłowe servicekosten,
4. dyskryminację przy wyborze najemcy,
5. zastraszanie przez właściciela,
6. naruszenie obowiązków informacyjnych,
7. w określonych przypadkach zbyt wysoki czynsz lub niedozwoloną podwyżkę.

Od 2026 roku obowiązują ponadto bardziej precyzyjne przepisy dotyczące servicekosten, co ma ułatwić ustalenie, za jakie usługi właściciel rzeczywiście może pobierać pieniądze.

Każda gmina ma meldpunt. Zgłoszenie może być anonimowe

Od 1 stycznia 2024 roku każda holenderska gmina musi prowadzić meldpunt goed verhuurderschap, czyli punkt przyjmujący zgłoszenia dotyczące niewłaściwych praktyk wynajmujących. Zgłaszać mogą nie tylko obecni najemcy, ale także osoby dopiero szukające mieszkania. W wielu przypadkach można zrobić to anonimowo.

Nie ma jednego adresu dla całej Holandii, ponieważ zgłoszenie składa się do gminy, na której terenie znajduje się wynajmowane mieszkanie.

Najprościej:

1. Wejdź na stronę swojej gemeente.
2. Wyszukaj hasło „meldpunt goed verhuurderschap” albo „ongewenst verhuurgedrag melden”.
3. Otwórz formularz zgłoszeniowy.
4. Opisz sytuację i dołącz posiadane dowody.
5. Zachowaj kopię zgłoszenia oraz numer sprawy.

VNG prowadzi również zestawienie gminnych punktów wraz z adresami stron internetowych i sposobami kontaktu. W 2026 roku dostępna jest zaktualizowana inwentaryzacja meldpunten dla poszczególnych gmin.

5 dowodów, które zachowaj przed zgłoszeniem właściciela

Samo opisanie sytuacji może nie wystarczyć. Im więcej dokumentów zachowasz, tym łatwiej będzie wykazać, co rzeczywiście się wydarzyło.

Przydatne mogą być:

1. umowa najmu i wszystkie aneksy,
2. potwierdzenia przelewów czynszu i kaucji,
3. wiadomości WhatsApp, SMS-y i e-maile od właściciela,
4. ogłoszenie mieszkania lub korespondencja z pośrednikiem,
5. rozliczenia servicekosten i dodatkowych opłat.

Jeżeli spór dotyczy kaucji, szczególnie ważne jest potwierdzenie, ile pieniędzy wpłaciłeś. Rijksoverheid wprost zaleca płacenie kaucji przelewem lub żądanie dowodu zapłaty.

3 reakcje gminy. W skrajnym przypadku przejmie zarządzanie

Zgłoszenie do meldpunt nie oznacza automatycznej kary dla właściciela. Gmina najpierw ustala, czy doszło do naruszenia Wet goed verhuurderschap.

Jeżeli potwierdzi nieprawidłowości, może zastosować różne środki:

• oficjalne ostrzeżenie,
• środki administracyjne lub karę pieniężną,
• w skrajnym przypadku przejęcie zarządzania mieszkaniem.

Holenderskie przepisy przewidują więc znacznie więcej niż samo „przyjęcie skargi”. Gmina ma obowiązek reagować, gdy ustali naruszenie zasad objętych Wet goed verhuurderschap.

Nie każda sprawa mieszkaniowa trafia jednak do tej samej instytucji. W zależności od problemu gmina może skierować najemcę również do Huurcommissie, Het Juridisch Loket, lokalnego huurteam albo organizacji antydyskryminacyjnej.

Jeśli więc właściciel mówi, że „takie są zasady w Holandii”, nie traktuj tego jako ostatecznej odpowiedzi. Limit 2 miesięcy kaucji, zakaz dyskryminacji, osobny kontrakt mieszkaniowy dla pracownika zagranicznego i gminny meldpunt to konkretne prawa, które w 2026 roku można egzekwować. A jeśli wynajmujesz mieszkanie przez pracodawcę lub agencję, właśnie od sprawdzenia obu umów warto zacząć.

źródło: www.rijksoverheid.nl, www.volkshuisvestingnederland.nl