Jak kupić mieszkanie lub dom w Holandii – proces krok po kroku

Redakcja

28 września 2026

Jak kupić mieszkanie lub dom w Holandii – proces krok po kroku

Kupno mieszkania lub domu w Holandii zaczyna się od policzenia zdolności kredytowej, a kończy dopiero u notariusza po podpisaniu aktu przeniesienia własności. Po drodze trzeba ustalić budżet na koszty poza hipoteką, złożyć ofertę z odpowiednimi warunkami, zrobić wycenę, uzyskać finansowanie i dopilnować kontroli nieruchomości przed odbiorem kluczy.

W 2026 roku hipoteka co do zasady nie może przekroczyć 100% wartości nieruchomości. Oznacza to, że koszty zakupu trzeba w dużej części pokryć z własnych pieniędzy. Dla osób poniżej 35 lat działa zwolnienie z podatku od przeniesienia własności przy domu lub mieszkaniu o wartości do 555 000 euro, jeśli spełnią wszystkie warunki zwolnienia.

Ile pieniędzy potrzeba na zakup mieszkania lub domu w Holandii?

Najpierw policz dwie kwoty: maksymalną hipotekę oraz gotówkę potrzebną na koszty zakupu. Bank patrzy na dochód, zobowiązania, oprocentowanie i wartość nieruchomości. Nadwyżkę ponad wycenę i koszty transakcyjne zwykle pokrywasz sam.

Jeśli przed zakupem chcesz uporządkować swoje finanse, sprawdź też jak wpis w BKR wpływa na zdolność przy hipotece. Telefon na raty, kredyt konsumencki czy private lease mogą zmniejszyć kwotę, którą bank jest gotów pożyczyć.

Najważniejsze koszty przy zakupie domu w Holandii

Koszt	Zasada w 2026 r.	Co to oznacza dla kupującego
Overdrachtsbelasting	0% lub 2%	0% przy startersvrijstelling; standardowo 2% dla własnego miejsca zamieszkania.
Notariusz i Kadaster	zależnie od kancelarii	Akt dostawy nie jest kosztem odliczanym podatkowo, ale część kosztów aktu hipotecznego może być odliczana.
Wycena nieruchomości	zależnie od rzeczoznawcy	Potrzebna bankowi do ustalenia wartości zabezpieczenia i maksymalnego LTV.
Doradca hipoteczny	zależnie od zakresu	Koszty doradztwa i pośrednictwa dotyczące hipoteki mogą być jednorazowo odliczane.
Inspekcja techniczna	opcjonalna, często rozsądna	Pomaga wykryć wilgoć, dach, instalacje, fundamenty i przyszłe wydatki przed finalizacją zakupu.

Stan na wrzesień 2026. Źródła: Belastingdienst, AFM.

Jak kupić mieszkanie lub dom w Holandii krok po kroku?

Najbezpieczniej przejść zakup w stałej kolejności, bo każdy kolejny etap zależy od poprzedniego. Rządowa checklista zaczyna się od ustalenia budżetu, a kończy podpisaniem aktu dostawy u notariusza i zgłoszeniem przeprowadzki.

Ustal budżet i zdolność kredytową. Zanim zaczniesz licytować, poproś bank lub doradcę o realne widełki finansowania. Przy niestabilnym zatrudnieniu bank ocenia, jaka część dochodu ma trwały charakter. Jeśli dopiero budujesz stabilność zawodową, przejrzyj aktualne oferty pracy w Holandii i policz budżet na podstawie dochodu, który możesz udokumentować.
Znajdź nieruchomość. Szukaj zarówno na dużych portalach, jak i lokalnie. Na GłosPolski możesz sprawdzić ogłoszenia sprzedaży mieszkań i domów w Holandii. Porównuj cenę z lokalizacją, stanem technicznym i dokumentami VvE.
Obejrzyj lokal i sprawdź dokumenty. Nie oceniaj mieszkania tylko po zdjęciach. Przy lokalu w apartamentowcu poproś o dokumenty VvE, budżet wspólnoty i plan konserwacji. Przy domu sprawdź dach, instalacje, wilgoć i fundamenty. Jeśli planujesz prace po zakupie, przydadzą się ogłoszenia polskich firm remontowo-budowlanych.
Złóż ofertę z warunkami. Cena to tylko część oferty. Ustal datum overdracht i wpisz ontbindende voorwaarden, zwłaszcza zastrzeżenie uzyskania finansowania i ewentualnie pozytywnego wyniku inspekcji technicznej. Bez takiego warunku problem z hipoteką może stać się problemem finansowym kupującego.
Podpisz koopovereenkomst. Po zawarciu umowy kupujący ma ustawowo 3 dni na odstąpienie bez podawania przyczyny. Termin zaczyna biec dzień po otrzymaniu podpisanego kontraktu, a co najmniej 2 dni muszą być dniami innymi niż sobota, niedziela lub święto państwowe.
Załatw hipotekę i wycenę. Bank ocenia dochód, zobowiązania i wartość nieruchomości. Jeśli masz już holenderskie formalności, łatwiej skompletujesz dokumenty; osoby zaczynające życie w kraju mogą wcześniej sprawdzić jak wyrobić numer BSN w Holandii oraz jak działa meldunek w holenderskiej gminie.
Podpisz akty u notariusza i odbierz klucze. Notariusz sprawdza własność i obciążenia, przygotowuje leveringsakte oraz hypotheekakte i przekazuje akt do Kadaster. Przed podpisaniem zwykle robisz końcową kontrolę nieruchomości. Po odbiorze kluczy możesz zorganizować przeprowadzkę na terenie Holandii.

Czy przy zakupie domu w Holandii potrzebny jest wkład własny?

Na samą cenę nieruchomości wkład własny nie zawsze jest wymagany, ale własne pieniądze są potrzebne na koszty zakupu i każdą różnicę między ceną a wyceną. Jeśli kupisz dom za 450 000 euro, a rzeczoznawca wyceni go na 440 000 euro, bank nie sfinansuje brakujących 10 000 euro tylko dlatego, że tyle wynosiła cena ofertowa.

Do tego dochodzą koszty notariusza, doradcy, wyceny i ewentualnej inspekcji technicznej. Jeśli jeszcze wynajmujesz, porównaj ten bufor z kosztami i ryzykami opisanymi w poradniku o bezpiecznym wynajmie mieszkania w Holandii. To pomaga ocenić, czy lepiej kupować od razu, czy najpierw zwiększyć oszczędności.

Startersvrijstelling i NHG przy zakupie domu w Holandii w 2026 roku

Kupujący poniżej 35 lat może skorzystać ze startersvrijstelling, jeśli kupuje dom dla siebie, nie użył wcześniej tego zwolnienia i wartość nieruchomości nie przekracza 555 000 euro. Zwolnienie dotyczy overdrachtsbelasting. Jeśli warunki nie są spełnione, przy własnym miejscu zamieszkania standardowa stawka wynosi 2%.

NHG w 2026 roku obejmuje finansowanie do 470 000 euro, a z kwalifikowanymi wydatkami energooszczędnymi limit wynosi 498 200 euro. Jednorazowa prowizja NHG pozostaje na poziomie 0,4% kwoty pożyczki. NHG daje też dodatkowe mechanizmy pomocy w określonych trudnych sytuacjach.

Jakie dokumenty przygotować do hipoteki w Holandii?

Lista zależy od banku i formy zatrudnienia, ale dokumenty mają pokazać tożsamość, dochód, zobowiązania i sytuację nieruchomości. Bank zwykle prosi o dokument tożsamości, dane o zatrudnieniu i dochodzie oraz informacje o istniejących kredytach.

Dokument tożsamości i dane osobowe, w tym BSN.
Dokumenty dochodowe i informacje o umowie lub działalności.
Zestawienie oszczędności oraz innych środków na koszty własne.
Dane o kredytach, leasingu i innych zobowiązaniach widocznych w BKR.
Podpisana koopovereenkomst oraz raport wyceny nieruchomości.

Jeśli bank wymaga rachunku do obsługi płatności, sprawdź wcześniej jak założyć konto bankowe w Holandii. Nie zostawiaj kompletowania dokumentów na ostatnie dni terminu finansowania z umowy zakupu.

Co można odliczyć podatkowo po zakupie domu w Holandii?

Nie wszystkie koszty zakupu są odliczane. Belastingdienst rozróżnia wydatki związane z nabyciem nieruchomości od kosztów uzyskania finansowania. Do jednorazowo odliczanych mogą należeć m.in. doradztwo hipoteczne, koszty aktu hipotecznego, wycena potrzebna do kredytu i koszty NHG.

Nie odliczysz natomiast samego podatku od przeniesienia własności, prowizji maklera za zakup ani kosztów aktu dostawy. Po zakupie możesz też mieć prawo do odliczenia odsetek hipotecznych, jeśli spełniasz warunki eigenwoningschuld.

Zanim uznasz ratę za „tańszą niż wynajem”, policz całość miesięcznych kosztów właściciela. Podatek lokalny, ubezpieczenie, VvE, utrzymanie i naprawy potrafią zmienić wynik. Punkt odniesienia daje też analiza kosztów życia i potrzebnych zarobków w Holandii.

FAQ

Czy Polak może kupić mieszkanie lub dom w Holandii?

Tak. Obywatelstwo polskie samo w sobie nie blokuje zakupu nieruchomości. Finansowanie zależy jednak od oceny banku, dochodu, zobowiązań i dokumentów.

Czy trzeba mieć stałą umowę o pracę, żeby kupić dom w Holandii?

Nie zawsze. Bank może zaakceptować także inne formy dochodu, ale musi móc uznać odpowiednią jego część za trwałą i udokumentowaną.

Czy można kupić dom w Holandii bez własnych oszczędności?

W praktyce jest to trudne. Hipoteka jest co do zasady ograniczona do 100% wartości nieruchomości, a koszty zakupu i różnicę ponad wycenę pokrywasz z własnych środków.

Ile wynosi podatek przy zakupie pierwszego mieszkania w Holandii?

W 2026 roku może wynosić 0%, jeśli kupujący ma od 18 do 34 lat, nie korzystał wcześniej ze zwolnienia, zamieszka w nieruchomości i jej wartość nie przekracza 555 000 euro..

Ile czasu można wycofać się z zakupu domu w Holandii?

Po otrzymaniu podpisanej koopovereenkomst kupujący ma 3 dni ustawowego terminu namysłu. Co najmniej 2 z tych dni nie mogą być sobotą, niedzielą ani świętem państwowym.

Czy notariusz jest obowiązkowy przy zakupie domu w Holandii?

Tak. Przeniesienie własności następuje przez notarialny akt dostawy, który zostaje wpisany do Kadaster. Przy hipotece notariusz sporządza też akt hipoteczny.