Tych 6 zapisów chroni Twoje pieniądze

Podpisujesz umowę, wpłacasz kaucję i co miesiąc przelewasz jedną kwotę właścicielowi. Tych 6 zapisów, któe wyminiamy w artykule ochroni Twoje pieniądze. Dopóki wszystko układa się dobrze, dokumenty mogą wydawać się formalnością. Problem zaczyna się przy wyprowadzce albo pierwszym sporze o pieniądze. Wtedy znaczenie ma to, czy w umowie osobno zapisano czynsz, servicekosten i kaucję, czy masz potwierdzenie wpłaty oraz czy na początku najmu powstał protokół opisujący stan mieszkania.

Od 1 lipca 2023 roku przepisy Wet goed verhuurderschap dają najemcom w Holandii dodatkową ochronę. Wynajmujący musi między innymi zawrzeć umowę na piśmie, przekazać najemcy określone informacje, przestrzegać limitu kaucji i nie może naliczać nieuzasadnionych servicekosten. Od 2025 roku dochodzi do tego obowiązek przekazania punktacji lokalu.

Dla najemcy najważniejsza zasada jest jednak prostsza: im więcej ustaleń dotyczących pieniędzy masz zapisanych, tym mniej miejsca na spór po kilku miesiącach.

1. Umowa musi być na piśmie. Sprawdź co najmniej 10 punktów

Przy nowych umowach zawieranych od 1 lipca 2023 roku wynajmujący ma obowiązek pisemnie ustalić warunki najmu. Jeśli wcześniej uzgodniliście pewne sprawy ustnie, powinny zostać potwierdzone na piśmie.

Sama kartka z adresem mieszkania i miesięczną kwotą to za mało, aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy.

W umowie sprawdź przede wszystkim:

• imię i nazwisko lub nazwę wynajmującego,
• dane najemcy,
• dokładny adres lokalu,
• opis wynajmowanego mieszkania lub pokoju,
• datę rozpoczęcia najmu,
• wysokość kale huur, czyli czynszu podstawowego,
• wysokość i zakres servicekosten,
• wysokość kaucji,
• sposób i termin płatności,
• zasady podwyższania czynszu,
• zasady korzystania z mieszkania,
• punktację lokalu według systemu WWS,
• podpisy stron.

Rijksoverheid podkreśla, że od 1 stycznia 2025 roku wynajmujący powinien również przekazać najemcy punktację mieszkania. Ma ona znaczenie przy ocenie, czy wysokość czynszu odpowiada liczbie punktów lokalu.

Jeśli wynajmujesz pokój, dokument powinien też jasno opisywać zasady korzystania ze wspólnej kuchni, łazienki, sprzątania, mebli czy innych wspólnych przestrzeni.

1 ustne zapewnienie może być później trudne do udowodnienia

Problem pojawia się na przykład wtedy, gdy właściciel przed podpisaniem umowy mówi: „Internet jest w cenie”, „za wodę nic więcej nie dopłacasz” albo „kaucję oddam w dniu wyprowadzki”, ale w dokumentach nie ma o tym ani słowa.

Po kilku miesiącach obie strony mogą pamiętać rozmowę inaczej.

Dlatego dodatkowe ustalenia najlepiej potwierdzać:

• w umowie,
• w aneksie,
• e-mailem,
• wiadomością, na którą druga strona wyraźnie odpowie.

Nie chodzi o brak zaufania do właściciela. Chodzi o możliwość wykazania później, co rzeczywiście zostało uzgodnione.

2. Płacisz 1200 euro all-in? Musisz wiedzieć, za co

Jedna miesięczna kwota wygląda wygodnie. Płacisz na przykład 1200 euro i nie interesuje Cię, jaka część stanowi czynsz, a jaka opłaty dodatkowe.

Taki układ może jednak działać na niekorzyść najemcy.

Rijksoverheid wskazuje, że w umowie powinny być osobno zapisane kale huur oraz kwota servicekosten. Powinno być również jasne, za jakie usługi są one pobierane.

Jeśli płacisz jedną cenę all-in i nie wiesz, jak została podzielona, pojawiają się dwa problemy:

• nie możesz łatwo sprawdzić, czy podwyżka samego czynszu jest prawidłowa,
• trudno zweryfikować, czy roczne rozliczenie servicekosten odpowiada rzeczywistym kosztom.

Huurcommissie wprost wskazuje, że najemca płacący all-in może wystąpić o rozdzielenie kwoty na czynsz podstawowy oraz pozostałe koszty.

2 miesiące przed zmianą. Tak wygląda propozycja rozbicia all-in

Jeśli właściciel nie chce sam rozdzielić kwoty, możesz wysłać mu pisemną propozycję.

Powinna zawierać:

• aktualną cenę all-in,
• proponowaną kale huur,
• proponowane zaliczki na servicekosten i media,
• datę, od której ma obowiązywać podział.

Huurcommissie wskazuje, że proponowana data nie może przypadać wcześniej niż 2 miesiące od wysłania pisma. Jeżeli właściciel odmawia albo nie reaguje, można skierować sprawę do Huurcommissie.

Przy formalnej propozycji stosowane są także konkretne proporcje. Proponowana kale huur powinna wynosić co najmniej 55 proc. dotychczasowej ceny all-in, a zaliczka na dodatkowe koszty co najmniej 25 proc. tej kwoty.

To jednak mechanizm proceduralny stosowany przy rozdzielaniu istniejącej ceny all-in, a nie wzór do ustalania „prawidłowego” czynszu w każdej nowej umowie.

3. Servicekosten mają pokrywać koszty, nie zysk właściciela

Właśnie w servicekosten często kryją się największe nieporozumienia.

Mogą obejmować między innymi koszty:

• sprzątania części wspólnych,
• oświetlenia klatki schodowej,
• pracy huismeestera,
• niektórych innych usług związanych z użytkowaniem budynku.

Właściciel nie może jednak dowolnie wymyślić kwoty i traktować servicekosten jako dodatkowego źródła zarobku.

Rijksoverheid podaje, że najemca powinien płacić za rzeczywiście poniesione koszty, a właściciel nie może osiągać na nich zysku.

Dlatego w umowie powinno być jasno zapisane:

• jaka jest miesięczna zaliczka,
• czego dokładnie dotyczy,
• które koszty płacisz osobno,
• w jaki sposób nastąpi roczne rozliczenie.

Jeśli zapis brzmi wyłącznie „servicekosten: 200 euro” bez dalszego wyjaśnienia, poproś o specyfikację.

Do 30 czerwca powinno przyjść roczne rozliczenie

Servicekosten nie kończą się na comiesięcznej zaliczce.

Wynajmujący musi co roku przygotować jaarafrekening, czyli rozliczenie kosztów rzeczywiście poniesionych w poprzednim roku.

Huurcommissie wskazuje, że takie rozliczenie powinno zostać przekazane w ciągu pół roku od zakończenia roku kalendarzowego. Dla servicekosten za 2025 rok termin przypadał więc najpóźniej 30 czerwca 2026 roku.

W rozliczeniu powinno być widoczne:

• ile wpłaciłeś w zaliczkach,
• jakie były rzeczywiste koszty,
• jaka część kosztów przypada na Ciebie,
• czy masz dopłacić,
• czy właściciel powinien oddać Ci nadpłatę.

Jeżeli przez 12 miesięcy płacisz po 150 euro, nie oznacza to automatycznie, że właściciel może zatrzymać całe 1800 euro.

Jeżeli faktyczne koszty były niższe, rozliczenie powinno to wykazać.

4. Od 1 stycznia 2027 servicekosten zmienią się jeszcze mocniej

Ten punkt jest szczególnie ważny dla osób podpisujących nową umowę pod koniec 2026 roku.

Od 1 stycznia 2027 roku zacznie obowiązywać Wet modernisering servicekosten wraz z nowymi przepisami wykonawczymi. Nowe zasady dokładniej określą, co właściciel może zakwalifikować jako servicekosten.

Najważniejsza zmiana: przepisy wyodrębnią 8 rodzajów servicekosten, które będzie można przerzucać na najemcę.

Nowe regulacje będą obowiązywały w odniesieniu do umów zawieranych od 1 stycznia 2027 roku. Przy starszych kontraktach właściciel i najemca będą mogli uzgodnić dobrowolne zastosowanie nowych zasad.

To zmniejsza pole do doliczania niejasnych kosztów pod wspólną etykietą „service”.

Huurcommissie otrzyma jednocześnie szersze możliwości sprawdzania zaliczek i rozliczeń.

Jeżeli więc podpisujesz umowę na przełomie 2026 i 2027 roku, zwróć szczególną uwagę na datę jej zawarcia oraz listę kosztów dodatkowych.

5. Kaucja to maksymalnie 2 miesiące kale huur

Tutaj przepisy są bardzo konkretne.

Dla umów zawieranych od 1 lipca 2023 roku kaucja nie może przekraczać równowartości 2 miesięcy kale huur.

Jeśli więc podstawowy czynsz wynosi:

• 900 euro, maksymalna kaucja to 1800 euro,
• 1100 euro, maksymalna kaucja to 2200 euro,
• 1400 euro, maksymalna kaucja to 2800 euro.

Liczy się kale huur, a nie cała miesięczna kwota razem z servicekosten.

Dla umów zawartych przed 1 lipca 2023 roku mogą obowiązywać inne zasady. Rijksoverheid wskazuje w tym przypadku maksymalnie 3 miesiące kale huur.

14 dni na zwrot kaucji, ale są 4 wyjątki

Po zakończeniu najmu wynajmujący powinien zwrócić kaucję w ciągu 14 dni, jeśli nie ma podstaw do potrącenia pieniędzy.

Może potrącić z niej tylko określone należności:

• zaległy czynsz,
• nieopłacone servicekosten,
• koszty szkód, za które odpowiada najemca,
• zaległą energieprestatievergoeding.

Nie może po prostu dopisać „kosztów administracyjnych” albo bliżej nieokreślonej opłaty za zakończenie umowy.

Jeśli dokonuje potrącenia, musi poinformować Cię o nim na piśmie i przedstawić pełną specyfikację. Pozostałą część kaucji powinien zwrócić w ciągu 30 dni od zakończenia najmu.

1 przelew bankowy może być później ważnym dowodem

Kaucji nie najlepiej płacić gotówką bez pokwitowania.

Rijksoverheid wprost zaleca uzyskanie bewijs van betaling albo wykonanie przelewu bankowego. Dzięki temu można później wykazać:

• że kaucja została zapłacona,
• kiedy nastąpiła płatność,
• jaka była jej wysokość.

Jeśli płacisz gotówką, poproś o pisemne potwierdzenie odbioru pieniędzy.

6. Zrób protokół przed pierwszą nocą w mieszkaniu

Jednym z najważniejszych dokumentów nie jest sama umowa.

To opis stanu mieszkania przy rozpoczęciu najmu, często nazywany opleveringsrapport albo inspectierapport.

Rijksoverheid zaleca pisemne udokumentowanie stanu lokalu na początku umowy, ponieważ po zakończeniu najmu mieszkanie trzeba oddać w uzgodnionym stanie.

Protokół powinien zawierać możliwie dokładny opis.

Zapisz między innymi:

• rysy na podłodze,
• uszkodzenia ścian,
• plamy i przebarwienia,
• pęknięcia,
• stan drzwi i okien,
• wyposażenie kuchni,
• stan łazienki,
• meble należące do właściciela,
• liczbę przekazanych kluczy.

Dołącz zdjęcia.

Najlepiej wykonać je przed wniesieniem własnych rzeczy.

Jeżeli w łazience już przy odbiorze mieszkania znajduje się pęknięta płytka, sfotografuj ją i umieść w protokole. Inaczej po dwóch latach może pojawić się pytanie, czy uszkodzenie było tam wcześniej.

20 zdjęć może być więcej warte niż jedno zdanie w umowie

Zdjęcia powinny być na tyle dokładne, aby dało się rozpoznać konkretne pomieszczenie i uszkodzenie.

Dobry zestaw to:

• zdjęcie całego pomieszczenia,
• zdjęcie konkretnego miejsca z bliska,
• data wykonania,
• opis w protokole.

Po przygotowaniu dokumentu dobrze przesłać go właścicielowi i zachować jego potwierdzenie.

Ten element jest szczególnie ważny właśnie przy sporze o kaucję. Jeśli właściciel twierdzi przy wyprowadzce, że uszkodziłeś ścianę, a zdjęcie z dnia odbioru pokazuje istniejącą wcześniej rysę, sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Właściciel nie chce dać umowy? Zrób te 3 rzeczy

Od 1 lipca 2023 roku wynajmujący ma obowiązek sporządzenia pisemnej umowy najmu.

Jeśli słyszysz:

„U nas wszystko jest na słowo”,

„Nie potrzebujemy papierów”,

albo:

„Umowę dostaniesz później”,

nie traktuj tego jako standardowego sposobu wynajmu.

Najpierw poproś pisemnie, najlepiej e-mailem, o przekazanie umowy i informacji wymaganych przez Wet goed verhuurderschap.

Jeżeli właściciel nadal odmawia:

• zachowaj wiadomości i potwierdzenia płatności,
• skontaktuj się z gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap w gminie, w której znajduje się mieszkanie,
• w zależności od problemu skorzystaj również z Huurcommissie albo Het Juridisch Loket.

Każda gmina musi mieć punkt, do którego najemca może zgłosić zachowanie właściciela sprzeczne z Wet goed verhuurderschap. Gmina może między innymi upomnieć wynajmującego, nałożyć sankcję, a w poważnych przypadkach podjąć dalsze działania.

Od 1 stycznia 2024 roku właściciel powinien również przekazać najemcy dane kontaktowe właśnie do takiego gminnego punktu zgłoszeń.

Masz 7 dokumentów? Zachowaj je do końca najmu

Najbezpieczniej stworzyć jeden folder, papierowy albo cyfrowy, i trzymać w nim wszystko, co może mieć znaczenie finansowe.

Powinny znaleźć się tam:

• 1. umowa najmu i wszystkie aneksy,
• 2. potwierdzenie wpłaty kaucji,
• 3. protokół odbioru mieszkania,
• 4. zdjęcia z dnia wprowadzenia się,
• 5. specyfikacja servicekosten,
• 6. coroczne rozliczenia servicekosten,
• 7. korespondencja dotycząca zmian czynszu, napraw i rozliczeń.

Do tego dochodzą wyciągi bankowe potwierdzające regularne płatności.

Przy sporze o kilkaset lub kilka tysięcy euro właśnie te dokumenty mogą zdecydować o tym, czy masz tylko własne słowo przeciwko słowu wynajmującego, czy konkretny materiał pokazujący, co uzgodniono.

Brakuje rozliczenia servicekosten? Nie musisz tego akceptować

Jeśli właściciel nie przekazuje rocznego rozliczenia albo kwoty wyglądają podejrzanie, nie musisz ograniczać się do pytania: „skąd taka dopłata?”.

Najpierw poproś o:

• pełne roczne zestawienie,
• wyszczególnienie rzeczywistych wydatków,
• sposób podziału kosztów pomiędzy lokatorów,
• dokumenty potwierdzające wydatki, jeśli są potrzebne do weryfikacji.

Jeśli problem nie zostanie rozwiązany, w zależności od rodzaju najmu możesz zwrócić się do Huurcommissie. W sprawach naruszenia zasad goed verhuurderschap możliwe jest również zgłoszenie do gminy.

Od 2025 roku gminy mogą też interweniować w sprawach niektórych zbyt wysokich czynszów. Oznacza to, że rola gminnego meldpunt jest dziś większa niż kilka lat temu.

6 czerwonych flag przed wpłatą pierwszych pieniędzy

Jeśli dopiero szukasz mieszkania, zatrzymaj się przed przelewem, gdy właściciel:

• nie chce podpisać pisemnej umowy,
• podaje wyłącznie jedną kwotę bez wyjaśnienia kale huur i opłat,
• żąda więcej niż 2 miesiące kale huur kaucji przy nowej umowie,
• nie chce wyjaśnić, co obejmują servicekosten,
• nalega na zapłatę kaucji gotówką bez potwierdzenia,
• odmawia sporządzenia lub podpisania dokumentu opisującego stan mieszkania.

Jedna z tych sytuacji nie oznacza automatycznie oszustwa. Każda powinna jednak skłonić do dokładniejszego sprawdzenia warunków przed przekazaniem pieniędzy.

Najbardziej kosztowny spór o wynajem często nie zaczyna się od złej umowy, tylko od braku jednego dokumentu. Najemca płaci 200 euro miesięcznie servicekosten, 2000 euro kaucji i przez dwa lata nie pyta o szczegóły. Dopiero przy wyprowadzce okazuje się, że strony zupełnie inaczej rozumieją wcześniejsze ustalenia.

Od 1 stycznia 2027 roku zasady dotyczące servicekosten staną się jeszcze bardziej precyzyjne. Dla osób podpisujących umowę pod koniec 2026 roku pojawia się więc jeszcze jedno pytanie: czy lista dodatkowych opłat w Twoim kontrakcie będzie zgodna również z zasadami, które zaczną obowiązywać za kilka miesięcy?

źródło: www.rijksoverheid.nl, www.huurcommissie.nl