Rotterdam: pompa uratowała domy. 500 tys. ma problem

Mieszkańcy jednej z dzielnic Rotterdamu znaleźli prosty sposób, który pomógł powstrzymać degradację drewnianych fundamentów ich domów. Po latach kontrolowania poziomu wód gruntowych jedna z rodzin usłyszała, że fundament powinien wytrzymać kolejne 25 lat. To dobra wiadomość, ale problem jest znacznie większy. AFM szacuje, że niemal pół miliona właścicieli domów w Holandii ma fundament uznawany za podatny na uszkodzenia lub znajduje się w grupie wysokiego ryzyka.

Historia zaczęła się w rotterdamskim Kleiwegkwartier, gdzie część starszych domów stoi na drewnianych palach. Jeśli poziom wody gruntowej spada zbyt nisko i drewno przez dłuższy czas pozostaje suche, może rozpocząć się jego degradacja.

W 2014 roku ewakuowano cały blok

Mieszkańcy Kleiwegkwartier zaczęli poważnie interesować się fundamentami swoich domów po wydarzeniach przy Margrietstraat.

W 2014 roku jeden z bloków został ewakuowany, ponieważ stan budynków stał się niebezpieczny. Dla osób mieszkających kilka ulic dalej był to sygnał, że problem może dotyczyć także ich własnych domów.

Grupa sąsiadów zdecydowała się więc na badanie fundamentów.

Według Remco Bruinsmy, jednego z mieszkańców zaangażowanych w działania w dzielnicy, około dwóch trzecich przebadanych właścicieli otrzymało złe wiadomości. W wielu miejscach drewniane pale były zagrożone przez zbyt niski poziom wód gruntowych.

Niektórym domom dawano jeszcze 5–10 lat, w innych przypadkach specjaliści ostrzegali, że pierwsze szkody mogą pojawić się nawet wcześniej.

Mąż zaczął chodzić po dzielnicy z taśmą pomiarową

Jednym z takich domów był budynek należący do Marianny i Jelle Feenstrów.

Pierwsze badanie wykazało, że ich fundament może w obecnym stanie wytrzymać jeszcze około 5–10 lat.

Jelle Feenstra nie poprzestał jednak na diagnozie. Zaczął samodzielnie mierzyć poziom wód gruntowych w różnych częściach dzielnicy i zauważył, że w wielu punktach był on zbyt niski.

Wraz z innymi mieszkańcami zaczął szukać rozwiązania.

W Kleiwegkwartier istniał już system infiltracyjny, który miał pomagać w odprowadzaniu wody deszczowej. Mieszkańcy zaproponowali jednak dodatkowe rozwiązanie: pompę, która pozwala lepiej kontrolować poziom wody w gruncie.

Jedna pompa zmieniła sytuację w całej okolicy

Po rozmowach z gminą Rotterdam w 2018 roku uruchomiono instalację pilotażową.

System nie polega na ciągłym podnoszeniu poziomu wód gruntowych. Chodzi raczej o takie zarządzanie wodą, aby nie była niepotrzebnie odprowadzana w okresach, kiedy jej poziom jest już zbyt niski.

Próba zakończyła się powodzeniem, a rozwiązanie zostało później włączone do miejskiej infrastruktury pomp i przepompowni.

To ważne także poza jedną dzielnicą. Rotterdam prowadzi obecnie kilka projektów związanych z oceną ryzyka fundamentów, m.in. właśnie w Kleiwegkwartier, Crooswijk-Noord i innych starszych częściach miasta.

Po latach przyszła wiadomość: fundament wytrzyma 25 lat

Na początku 2026 roku Marianna Feenstra ponownie zleciła badanie fundamentu swojego domu.

Kilka miesięcy później otrzymała znacznie lepszy wynik niż kilkanaście lat wcześniej: fundament został oceniony jako wystarczający na kolejne 25 lat. To najdłuższy okres, jaki może zostać przyznany w takim badaniu.

Warunek pozostaje jeden: poziom wód gruntowych musi być nadal odpowiednio utrzymywany.

Historia ma też osobisty wymiar. Jelle Feenstra, który przez lata zabiegał o rozwiązanie problemu, zmarł w lutym 2026 roku i nie doczekał wyniku nowego badania. Według NOS kolejne pompy w okolicy mają otrzymać nazwy Jelle 1 i Jelle 2.

11 mld euro. Tyle może kosztować naprawa fundamentów

Problem fundamentów nie ogranicza się do Rotterdamu.

Autoriteit Financiële Markten opublikował w 2026 roku analizę, z której wynika, że niemal pół miliona właścicieli domów ma fundament podatny na uszkodzenia lub znajduje się w grupie wysokiego ryzyka.

W przypadku ponad 120 tys. właścicieli stan jest na tyle poważny, że konieczna jest naprawa. Łączny koszt tych prac AFM szacuje na około 11 mld euro.

Koszty pojedynczego domu również mogą być bardzo wysokie:

• mediana kosztów naprawy to około 54 tys. euro,
• średnia wynosi około 92 tys. euro,
• u około 10 proc. właścicieli koszt przekracza 200 tys. euro.

Dla wielu rodzin taka kwota oznacza poważny problem finansowy.

AFM szacuje, że ponad 75 tys. właścicieli nie ma wystarczających środków, aby samodzielnie sfinansować pełną naprawę, a dla ponad 25 tys. dodatkowy kredyt może być finansowo nieodpowiedzialny.

Ubezpieczenie często nie pomoże

To jeden z najważniejszych punktów dla osób posiadających dom w Holandii.

Uszkodzenia fundamentów zasadniczo nie są objęte standardowym ubezpieczeniem domu.

AFM zwraca uwagę, że wielu właścicieli błędnie zakłada, że w razie problemu zapłaci ubezpieczyciel albo overheid. W praktyce koszty naprawy zazwyczaj obciążają właściciela nieruchomości.

Tymczasem aż połowa posiadaczy kredytów hipotecznych badanych przez AFM nie wiedziała nawet, na jakim rodzaju fundamentu stoi ich dom.

4 sygnały, których właściciel domu nie powinien ignorować

Problemy z fundamentem często rozwijają się powoli. AFM wskazuje jednak kilka objawów, które mogą towarzyszyć pogarszającemu się stanowi konstrukcji.

Zwróć uwagę na:

• pęknięcia w ścianach,
• drzwi lub okna, które zaczynają się zacinać,
• widoczne przechylenie budynku lub podłóg,
• wilgoć i inne nietypowe zmiany konstrukcji.

Sam pojedynczy objaw nie oznacza jeszcze uszkodzenia fundamentu, ale przy starszym domu warto sprawdzić historię budynku i rodzaj zastosowanej konstrukcji.

Susza pogarsza sytuację

Ryzyko jest coraz częściej łączone ze zmianami klimatu.

Długie okresy suszy mogą powodować obniżenie poziomu wód gruntowych. W domach stojących na drewnianych palach oznacza to ryzyko odsłonięcia drewna i stopniowej degradacji fundamentu.

AFM wskazuje, że zmiana klimatu zwiększa ryzyko problemów z fundamentami, a skutki finansowe mogą być bardzo duże.

Nie oznacza to jednak, że pompa zastosowana w Rotterdamie będzie rozwiązaniem w każdym miejscu.

Ekspert Deltares Otto Levelt cytowany przez NOS ocenia rotterdamski system pozytywnie, ale zaznacza, że możliwości regulowania wód gruntowych zależą od lokalnych warunków.

Kupujesz dom w Holandii? Te 3 rzeczy sprawdź wcześniej

Historia z Rotterdamu pokazuje jeszcze jeden problem. O fundamencie wiele osób zaczyna myśleć dopiero po zakupie nieruchomości.

Przy starszym domu sprawdź przed podpisaniem umowy:

• jaki rodzaj fundamentu ma budynek,
• czy w okolicy występują znane problemen met funderingen,
• czy dostępny jest wcześniejszy raport lub badanie fundamentów.

Rotterdam prowadzi specjalne projekty i Funderingsloket dla właścicieli oraz mieszkańców dzielnic objętych ryzykiem. W innych gminach rozwiązania mogą wyglądać inaczej.

Przy zakupie nieruchomości nie warto też rezygnować z bouwkundige keuring wyłącznie po to, aby zwiększyć szanse swojej oferty. AFM już wcześniej ostrzegał, że presja na rynku mieszkaniowym powoduje, iż kupujący coraz częściej rezygnują z zabezpieczeń, mimo że ryzyka klimatyczne i konstrukcyjne mogą mieć ogromny wpływ na wartość domu.

Rotterdamski przykład pokazuje jednak, że nie każdy problem musi kończyć się wymianą fundamentu za dziesiątki tysięcy euro. Czasami szybkie wykrycie ryzyka i wspólne działanie całej dzielnicy mogą zatrzymać problem, zanim stanie się katastrofalnie drogi.

Pytanie brzmi, ilu właścicieli dowie się o stanie swoich fundamentów dopiero wtedy, gdy na ścianie pojawi się pierwsza poważna rysa.

źródło: nos.nl