Fundamenty obniżą twoją hipotekę. Od 2027 bank odejmie koszt naprawy z kredytu NHG

Kupujesz dom w Holandii z hipoteką NHG? Od 1 stycznia 2027 roku bank odejmie od maksymalnej kwoty kredytu przewidywany koszt naprawy fundamentów. Przy domu za 500 tys. euro i naprawie za 50 tys. pożyczysz o 50 tys. euro mniej.

Nową zasadę wprowadza Nationale Hypotheekgarantie (NHG) – państwowa gwarancja, która chroni kupujących przed finansowymi skutkami np. rozwodu czy utraty pracy. Jeśli właściciel z NHG musi sprzedać dom ze stratą, gwarancja może przejąć pozostały dług. Od nowego roku banki i inni kredytodawcy będą musieli przy hipotekach z NHG uwzględniać przewidywane koszty naprawy fundamentów.

Dyrektor NHG Roald van der Linde tłumaczy, że chodzi o „jaśniejsze i bardziej odpowiedzialne finansowanie”. Kupujący nie powinien pożyczyć tyle, że później nie będzie go stać na konieczny remont.

Jak bank oceni ryzyko?

Od 1 kwietnia 2026 roku raport rzeczoznawcy (taxatierapport) musi zawierać ocenę ryzyka fundamentów – także u kupujących bez NHG. Skala ma pięć poziomów, od A do E. Klasa D lub E oznacza podwyższone ryzyko problemów.

W przypadku domów z klasą D lub E NHG wymaga dodatkowego badania fundamentów. Jeśli wykaże ono wysokie ryzyko, kredytodawca musi wliczyć przewidywane koszty naprawy w wyliczenie maksymalnej hipoteki.

Holenderski związek banków (NVB) podaje przykład: ktoś w 2027 roku kupuje dom za 500 tys. euro z hipoteką NHG, a rzeczoznawca szacuje naprawę fundamentów na 50 tys. euro. Te 50 tys. zostanie uwzględnione w ocenie zdolności kredytowej, więc kupujący pożyczy o tyle mniej. W 2027 roku NHG obejmuje hipoteki do 500 tys. euro.

Skala problemu rośnie

Szacuje się, że w najbliższym czasie z uszkodzeniami fundamentów zmierzy się około 425 tys. budynków. To skutek m.in. susz i zmian poziomu wód gruntowych. Centrum wiedzy KCAF przewiduje, że w ciągu mniej więcej 30 lat liczba ta wzrośnie do około 687 tys. Według AFM już teraz około 120 tys. właścicieli domów ma problemy z fundamentami wymagające naprawy, a większość nie jest w stanie zapłacić za nią od ręki.

NHG przyznaje, że dla części kupujących to zła wiadomość. Argumentuje jednak, że niższa pożyczka teraz zostawia miejsce na finansowanie naprawy później – drugą hipoteką albo z oszczędności. NVB dodaje, że wielu właścicieli może sfinansować naprawę przez bank, a pomóc może też Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Nowa metoda nie obowiązuje automatycznie przy hipotekach bez NHG, choć banki mogą same podobnie oceniać ryzyko.

Co powinien zrobić kupujący?

Vereniging Eigen Huis uważa decyzję NHG za rozsądną, ale krytykuje moment, w którym kupujący poznaje ryzyko – często dopiero po złożeniu oferty. Stowarzyszenie radzi sprzedającym, by udostępniali posiadane informacje i badania przed rozmowami o cenie, a kupującym – by o nie prosili. Dotyczy to także Polaków, którzy coraz częściej kupują w Holandii pierwsze mieszkanie lub dom: warto zapytać o klasę fundamentów (A–E) jeszcze przed licytacją i uwzględnić ją w swojej ofercie.

Źródło: NOS