Za wysoki czynsz? Huurcommissie sprawdzi go za 25 euro

Płacisz co miesiąc ponad 1000 euro za mieszkanie w Holandii? Sama kwota wpisana przez właściciela do umowy nie zawsze oznacza, że właśnie tyle może legalnie pobierać. W 2026 roku maksymalny czynsz wielu mieszkań nadal wynika z systemu punktowego WWS, a wszczęcie postępowania przed Huurcommissie kosztuje najemcę 25 euro. Jeśli komisja przyzna Ci rację, opłata może zostać zwrócona.

W niektórych sytuacjach różnica może dotyczyć nie kilkunastu, ale nawet kilkuset euro miesięcznie. Szczególnie ważne jest jednak to, kiedy podpisano umowę, ile punktów ma lokal i kiedy zwrócisz się do Huurcommissie. Pierwsze sześć miesięcy najmu może mieć ogromne znaczenie, bo właśnie wtedy obniżenie czynszu może zadziałać od początku umowy.

186 punktów decyduje o czynszu. Sprawdź swoje mieszkanie

Holenderski właściciel mieszkania nie może w każdej sytuacji ustalić czynszu wyłącznie według własnego uznania. Dla dużej części rynku działa Woningwaarderingsstelsel, czyli WWS, nazywany po prostu systemem punktowym.

Im więcej punktów otrzymuje lokal, tym wyższy może być maksymalny czynsz. Przy wyliczeniu znaczenie mają między innymi:

• powierzchnia pomieszczeń,
• wartość WOZ mieszkania,
• etykieta energetyczna,
• powierzchnia balkonu, tarasu lub ogrodu,
• pomieszczenia dodatkowe, takie jak schowek czy garaż,
• wyposażenie kuchni i łazienki,
• inne cechy mieszkania uwzględnione w WWS.

Huurcommissie udostępnia specjalny Huurprijscheck, w którym najemca może samodzielnie przeprowadzić orientacyjną punktację. Do obliczeń przydadzą się między innymi wartość WOZ, energielabel oraz powierzchnie poszczególnych pomieszczeń i przestrzeni zewnętrznych. To ważne również dlatego, że od 1 stycznia 2025 roku właściciel powinien dołączać punktację WWS do każdego nowego kontraktu najmu. Jeżeli podpisałeś nową umowę i nie otrzymałeś takiego zestawienia, już na tym etapie powinieneś sprawdzić, z czego wynika żądana stawka.

Sam kalkulator nie jest jednak ostatecznym rozstrzygnięciem. Jeśli sprawa trafi do Huurcommissie, komisja przeprowadza własną ocenę i może ustalić inną liczbę punktów niż ta, którą otrzymasz w internetowym narzędziu.

932,93 i 1228,07 euro. Te progi obowiązują w 2026

W 2026 roku doszło do kolejnej indeksacji granic czynszowych. Dla nowych umów dotyczących samodzielnych mieszkań obowiązują trzy główne przedziały.

• Do 143 punktów: sektor socjalny, z granicą czynszu początkowego do 932,93 euro miesięcznie.
• Od 144 do 186 punktów: sektor middenhuur, czyli regulowany segment średniego najmu. Górna granica w 2026 roku wynosi 1228,07 euro miesięcznie.
• Od 187 punktów: mieszkanie może znaleźć się w sektorze wolnym, zależnie od daty i warunków umowy.

Dla umów rozpoczynających się w 2026 roku 186 punktów odpowiada maksymalnej stawce 1228,07 euro. Granica ta jest jednocześnie górną granicą middenhuur i liberalisatiegrens dla nowych samodzielnych mieszkań. To daje prosty sygnał ostrzegawczy. Jeżeli właściciel żąda na przykład 1400 euro kale huur, a po sprawdzeniu mieszkanie otrzymuje 170 czy 180 punktów, trzeba dokładniej przyjrzeć się umowie. Nie oznacza to automatycznie, że czynsz zostanie obniżony. Znaczenie mają także między innymi data podpisania umowy oraz przepisy obowiązujące w momencie jej zawierania.

Masz 6 miesięcy? Wtedy obniżka może działać wstecz

To jeden z najważniejszych terminów dla osoby, która właśnie wynajęła mieszkanie. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy możesz poprosić Huurcommissie o sprawdzenie czynszu początkowego. Komisja oceni wtedy stan mieszkania i punktację odnoszącą się do początku najmu. Jeżeli okaże się, że ustalona na początku kwota była zbyt wysoka, Huurcommissie może wyznaczyć niższy maksymalny czynsz. Najważniejsza konsekwencja jest taka:obniżka może zostać ustalona z mocą wsteczną od początku umowy. Huurcommissie potwierdza, że przy sprawdzaniu czynszu początkowego nowa, niższa kwota może obowiązywać od daty rozpoczęcia umowy.

Przykład:

• umowa zaczyna się 1 marca,
• płacisz 1200 euro kale huur,
• punktacja wskazuje niższy dopuszczalny czynsz,
• w odpowiednim terminie uruchamiasz procedurę,
• Huurcommissie ustala niższą stawkę.

Jeżeli decyzja działa od początku umowy, może powstać nadpłata za poprzednie miesiące. Dlatego czekanie z reakcją tylko dlatego, że „najpierw zobaczę, jak będzie się mieszkało”, może kosztować realne pieniądze.

Po 6 miesiącach też możesz działać. Jest jeden haczyk

W briefie łatwo byłoby stworzyć wrażenie, że po sześciu miesiącach sprawa jest zamknięta. Po zmianach przepisów to zbyt duże uproszczenie. Przy umowach zawieranych od 1 lipca 2024 roku najemcy lokali objętych ochroną czynszową mogą w określonych przypadkach również później wystąpić o kontrolę czynszu. Huurcommissie wskazuje, że przy lokalach mających maksymalnie 186 punktów czynsz może zostać obniżony także po pierwszych sześciu miesiącach. Różnica jest jednak zasadnicza:

• w pierwszych 6 miesiącach: obniżka czynszu początkowego może działać wstecz,
• po 6 miesiącach: obniżka co do zasady nie działa wstecz w taki sam sposób.

Dlatego termin nadal ma ogromne znaczenie finansowe. Są też odrębne zasady dla starszych kontraktów. Huurcommissie informuje między innymi, że od 1 lipca 2025 roku najemca z tzw. niesłusznie zliberalizowanym czynszem może w określonych warunkach zwrócić się o obniżenie stawki, jeśli mieszkanie ma obecnie 143 punkty lub mniej. Przy starszej umowie nie należy więc automatycznie zakładać: „mieszkam tu od kilku lat, nic już nie zrobię”. Najpierw trzeba ustalić datę podpisania kontraktu i aktualną punktację.

25 euro za sprawę. Kiedy Huurcommissie oddaje opłatę?

Koszt postępowania dla najemcy jest stosunkowo niski.

W 2026 roku:

• najemca płaci 25 euro,
• wynajmujący płaci 500 euro przy składaniu własnego wniosku,
• osoba o bardzo niskim dochodzie może w określonych warunkach ubiegać się o zwolnienie z opłaty.

Postępowanie rozpoczyna się dopiero po zapłaceniu wymaganej kwoty. Co istotne, 25 euro nie zawsze przepada. Jeżeli Huurcommissie przyzna rację osobie, która wszczęła sprawę, wpłacona opłata jest co do zasady zwracana, a koszt może obciążyć drugą stronę. Jeżeli obie strony częściowo przegrają sprawę, Huurcommissie może odpowiednio rozdzielić koszty. Dla najemcy oznacza to, że bariera finansowa wejścia w procedurę jest znacznie niższa niż potencjalna miesięczna różnica w czynszu. Jeżeli przykładowo czynsz okaże się zawyżony o 150 euro miesięcznie, roczna różnica wynosi już 1800 euro.

4 rzeczy przygotuj, zanim wyślesz wniosek

Nie musisz od razu rozpoczynać formalnego sporu. Najpierw zbierz dane i sprawdź, czy są podstawy do zakwestionowania stawki.

Przygotuj przede wszystkim:

1. umowę najmu, zwłaszcza datę jej podpisania i rozpoczęcia,
2. wysokość kale huur, czyli podstawowego czynszu bez części opłat dodatkowych,
3. punktację WWS albo dane pozwalające ją policzyć,
4. dokumenty dotyczące mieszkania, np. energielabel i informacje o WOZ.

Internetowy Huurprijscheck może być pierwszym filtrem. Do jego wypełnienia potrzebne mogą być:

• wartość WOZ,
• etykieta energetyczna,
• metraż pokojów,
• powierzchnia kuchni i łazienki,
• długość blatu kuchennego,
• powierzchnia balkonu, ogrodu lub tarasu,
• informacje o garażu lub schowku.

Jeżeli wynik wyjdzie znacznie niższy niż kwota pobierana przez właściciela, masz konkretny powód, aby sprawdzić dalszą procedurę.

Huurcommissie nie patrzy tylko na kalkulator

To istotny szczegół, ponieważ częsty błąd polega na traktowaniu wyniku internetowego narzędzia jak gotowego wyroku. Nie działa to w ten sposób. Huurprijscheck jest narzędziem pomagającym oszacować liczbę punktów. Przy formalnym postępowaniu Huurcommissie może przeprowadzić nowe badanie mieszkania i sporządzić własną punktację. Znaczenie może mieć nawet to, jak dokładnie zmierzono pomieszczenia czy jakie dane wpisano przy energielabel.

W lipcu 2026 roku Huurcommissie zmieniła również część polityki dotyczącej etykiet energetycznych. W niektórych procedurach może obecnie zostać uwzględniony energielabel zarejestrowany po dacie odniesienia sprawy. Pokazuje to, że przy sporze dobrze korzystać z aktualnych zasad, a nie kalkulatora lub artykułu sprzed kilku lat.

Właściciel grozi po skardze? Prawo zabrania zastraszania

Jedna z największych obaw najemców brzmi: „Jeśli zgłoszę za wysoki czynsz, właściciel wyrzuci mnie z mieszkania”. Samo uruchomienie procedury przed Huurcommissie nie daje właścicielowi prawa do dowolnego zakończenia umowy. Dodatkowo holenderskie przepisy dotyczące dobrych praktyk wynajmu zakazują intimidatie, czyli zastraszania najemcy. Oficjalne wyjaśnienia podają wprost przykład właściciela grożącego zakończeniem umowy dlatego, że lokator składa skargi.

Za niedopuszczalne mogą zostać uznane między innymi:

• grożenie zakończeniem najmu z powodu skargi,
• próba wymuszenia wyższego czynszu groźbami,
• grożenie odcięciem gazu, wody lub prądu,
• inne formy nacisku i zastraszania.

Takie zachowanie można zgłosić do gminnego meldpunt zajmującego się niepożądanymi praktykami wynajmujących. Od 1 stycznia 2024 roku każda gmina ma mieć taki punkt zgłoszeniowy. Od 1 stycznia 2025 roku gminy mają ponadto możliwość reagowania również na zbyt wysoki czynsz w sektorze socjalnym i middenhuur oraz na niedozwolone podwyżki.

Trzeba jednak odróżnić dwa problemy:

• spór o wysokość czynszu może prowadzić do Huurcommissie,
• zastraszanie lub niepożądane zachowanie wynajmującego można zgłaszać również w gminie.

Wynajmujesz pokój? Te zasady wyglądają inaczej

Osoby wynajmujące pokój nie powinny automatycznie porównywać swojej sytuacji z najemcą całego mieszkania. Huurcommissie traktuje pokoje i inne onzelfstandige woonruimten, czyli niesamodzielne lokale, inaczej. Tego rodzaju najem należy do sektora socjalnego i jest objęty ochroną czynszową.

Dla pokoju działa także osobny Huurprijscheck. Pod uwagę bierze się między innymi:

• powierzchnię własnego pokoju,
• powierzchnię wspólnych części mieszkania,
• liczbę współlokatorów,
• wartość WOZ nieruchomości.

Jeżeli więc wynajmujesz pokój od agencji pracy albo prywatnego właściciela i płacisz wysoką kwotę, również możesz sprawdzić maksymalny czynsz.

5 kroków, które możesz zrobić jeszcze przed zgłoszeniem

Jeżeli podejrzewasz, że płacisz za dużo, nie zaczynaj od telefonicznej kłótni z właścicielem. Znacznie lepiej zebrać dowody i ustalić fakty.

1. Sprawdź datę umowy. Inne reguły mogą dotyczyć kontraktu sprzed 1 lipca 2024 roku, a inne nowej umowy.

2. Oddziel kale huur od dodatkowych kosztów. WWS dotyczy przede wszystkim podstawowej stawki czynszu. Servicekosten to osobna kwestia.

3. Zrób Huurprijscheck. Zapisz wynik albo wykonaj zrzuty ekranu.

4. Policz termin sześciu miesięcy. Jeżeli jeszcze nie upłynął, nie odkładaj decyzji, ponieważ może to mieć znaczenie dla działania obniżki wstecz.

5. Dopiero wtedy wybierz procedurę. Wniosek składa się przez MijnHuurcommissie. Druga strona otrzyma informację o wszczęciu sprawy, dlatego dobrze wcześniej zebrać dokumenty.

Wszystkie formularze i postępowania Huurcommissie prowadzone są po niderlandzku. Jeżeli język jest problemem, sama komisja wskazuje możliwość skorzystania z pomocy między innymi Juridisch Loket, lokalnego huurteamu albo osoby, która pomoże w formularzu. Dla Polaka wynajmującego mieszkanie w Holandii najważniejsze pytanie nie brzmi więc: „czy 1200 euro miesięcznie to dużo?”, lecz: „ile punktów naprawdę ma moje mieszkanie i jaki czynsz wynika z tych punktów?”. Odpowiedź na to pytanie można sprawdzić bez rozpoczynania sporu, a jeśli różnica okaże się duża, kolejnym krokiem może być procedura kosztująca najemcę 25 euro. Jeżeli punktacja mieszkania się zgadza, następny problem może kryć się gdzie indziej. Servicekosten także podlegają określonym zasadom i nie każdą kwotę dopisaną przez właściciela do miesięcznego rachunku trzeba bezwarunkowo zaakceptować.

źródło: www.huurcommissie.nl, www.rijksoverheid.nl