Umowa najmu w Holandii: czasowa czy na stałe? Od 2024 roku zasady są zupełnie inne

Rozliczenie w PolscePraca w Holandii: ile dopłacisz w PIT-36?Policz z wyprzedzeniem – bez niespodzianek przy rozliczeniu w Polsce.PIT-36Policz PIT-36 →Za darmo · bez rejestracjiaangifte24

Od 1 lipca 2024 roku w Holandii obowiązuje zasada: kto wynajmuje mieszkanie, co do zasady dostaje umowę na czas nieokreślony. Umowy czasowe są dozwolone tylko w kilku wyjątkowych sytuacjach. Wyjaśniamy, co to znaczy dla najemcy, jak wypowiedzieć umowę, ile wynosi maksymalna kaucja i na co uważać przy pokojach od agencji.

Wielu Polaków w Holandii mieszka w wynajmowanych pokojach i mieszkaniach – od prywatnych właścicieli, przez korporacje mieszkaniowe, po lokale załatwiane przez agencje pracy. Przez lata standardem były umowy na rok czy dwa, po których trzeba było szukać czegoś nowego albo podpisywać kolejną umowę na gorszych warunkach. Ustawa Wet vaste huurcontracten mocno to zmieniła.

Zasada: umowa na czas nieokreślony

Od 1 lipca 2024 roku właściciel, który wynajmuje mieszkanie lub pokój nowemu najemcy, co do zasady musi zawrzeć umowę na czas nieokreślony (huurcontract voor onbepaalde tijd). Taki najemca jest dobrze chroniony – właściciel nie może go po prostu wymówić, bo „chce wynająć komuś innemu” albo „umowa się skończyła”.

Umowa czasowa (tijdelijk huurcontract, maksymalnie na 2 lata) jest dziś dozwolona tylko w wyjątkowych przypadkach. Należą do nich m.in.:

• studenci, którzy wynajmują lokal w innej gminie na czas studiów,
• osoby, które tymczasowo muszą opuścić swoje mieszkanie z powodu remontu,
• osoby wychodzące z ośrodków pomocy lub w nagłej sytuacji społecznej,
• osoby w trakcie rozstania, które wynajmują lokal w pobliżu dzieci,
• osoby tymczasowo pracujące na jednej z Wysp Fryzyjskich,
• tzw. podnajem przez właściciela, który sam na jakiś czas wyjechał i chce wrócić do swojego mieszkania (klauzula dyplomatyczna).

Na liście nie ma ogólnego wyjątku dla „pracowników tymczasowych” czy „pracowników z zagranicy”. Jeśli więc w 2026 roku dostajesz do podpisania zwykłą umowę na rok na mieszkanie, a nie należysz do żadnej z wymienionych grup, warto to sprawdzić. Według informacji rządu w takiej sytuacji zwykle masz prawo do umowy na czas nieokreślony.

A co z umowami podpisanymi przed lipcem 2024?

Umowy czasowe zawarte przed 1 lipca 2024 roku pozostają ważne na dotychczasowych zasadach. Ważne jest jednak, co dzieje się na końcu umowy:

• Właściciel musi pisemnie poinformować najemcę o końcu umowy czasowej – najwcześniej 3 miesiące, a najpóźniej 1 miesiąc przed jej końcem.
• Jeśli tego nie zrobi, umowa automatycznie zmienia się w umowę na czas nieokreślony.
• Jeśli po zakończeniu umowy czasowej strony ją przedłużą, staje się ona umową na czas nieokreślony.
• Właściciel nie może wypowiedzieć umowy czasowej przed jej końcem. Najemca – może.

Jak najemca wypowiada umowę

Najemca nie musi podawać powodu. Okres wypowiedzenia jest równy okresowi płatności czynszu, ale nie dłuższy niż 3 miesiące – przy czynszu płaconym co miesiąc wynosi więc 1 miesiąc. Wypowiedzenie najlepiej wysłać listem poleconym (aangetekend) albo e-mailem, jeśli właściciel potwierdzi jego otrzymanie. Zachowaj kopię i potwierdzenie nadania.

Kiedy właściciel może zakończyć umowę na stałe

Właściciel może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony tylko z powodów przewidzianych w prawie, m.in. przy:

• uciążliwym zachowaniu najemcy,
• zaległościach w czynszu,
• pilnej potrzebie zamieszkania w lokalu przez właściciela,
• planowanej rozbiórce lub gruntownej przebudowie.

Okres wypowiedzenia ze strony właściciela zależy od tego, jak długo mieszkasz w lokalu: 3 miesiące przy najmie krótszym niż rok, a potem o miesiąc więcej za każdy kolejny rok – maksymalnie 6 miesięcy. Wypowiedzenie musi przyjść listem poleconym. Jeśli się z nim nie zgadzasz, właściciel musi iść do sądu, a to sąd decyduje, czy umowa się kończy.

Kaucja: maksymalnie dwa czynsze

Od 1 lipca 2023 roku kaucja (borg, waarborgsom) może wynosić najwyżej dwukrotność czynszu podstawowego (kale huur, czyli bez opłat za media i usługi). Po zakończeniu najmu właściciel musi ją zwrócić w ciągu 14 dni, a jeśli potrąca koszty napraw – w ciągu 30 dni. Potrącenia muszą być uzasadnione. Żądanie trzech czy czterech czynszy kaucji jest niezgodne z prawem.

Pokoje od agencji pracy – na co uważać

Wiele osób z Polski mieszka w zakwaterowaniu zapewnianym przez uitzendbureau. Często zakwaterowanie jest powiązane z umową o pracę, a czynsz potrącany z pensji. Rząd przygotowuje osobne przepisy dotyczące takich sytuacji – projekt ustawy Wet passende huurcontracten, który m.in. przewiduje krótkie umowy czasowe dla migrantów zarobkowych i najmu krótkoterminowego. Konsultacje projektu trwały latem 2026 roku. To na razie projekt, a nie obowiązujące prawo, i nie wiadomo, od kiedy miałby wejść w życie.

Niezależnie od rodzaju umowy, zawsze proś o pisemny kontrakt i dokładnie sprawdź na pasku wypłaty (loonstrook), ile potrącane jest za mieszkanie. Zapisz się w gminie (BRP) pod adresem, pod którym faktycznie mieszkasz – bez tego trudniej o dopłaty i wiele spraw urzędowych.

Gdzie szukać pomocy

Jeśli masz wątpliwości co do umowy, kaucji albo wypowiedzenia, skontaktuj się z Juridisch Loket – udziela bezpłatnych porad prawnych, także w sprawach najmu. W wielu miastach działają też huurteams, czyli bezpłatne punkty pomocy dla najemców. W sporach o wysokość czynszu i opłat rozstrzyga Huurcommissie.

Najczęstsze pytania

Mieszkam w pokoju, a nie w całym mieszkaniu. Czy te zasady mnie dotyczą?
Tak. Przepisy o umowach na czas nieokreślony dotyczą zarówno samodzielnych mieszkań, jak i pokoi. Inne mogą być tylko niektóre zasady dotyczące wysokości czynszu.

Właściciel mówi, że po roku „umowa się kończy” i muszę się wyprowadzić. Co robić?
Sprawdź, kiedy podpisałeś umowę i czy należysz do jednej z grup, dla których umowa czasowa jest dozwolona. Jeśli umowę podpisano po 1 lipca 2024 roku, a żaden wyjątek cię nie dotyczy, nie zgadzaj się od razu na wyprowadzkę i zasięgnij porady w Juridisch Loket lub huurteam.

Czy mogę się wyprowadzić wcześniej, mając umowę na czas określony?
Tak, najemca może wypowiedzieć także umowę czasową. Obowiązuje go wtedy zwykły okres wypowiedzenia – przy czynszu płaconym co miesiąc jest to jeden miesiąc.

Właściciel nie oddaje kaucji. Co dalej?
Najpierw wyślij pisemne wezwanie do zwrotu z terminem. Jeśli to nie pomoże, skorzystaj z bezpłatnej porady prawnej. Zachowaj zdjęcia stanu mieszkania z dnia wyprowadzki i protokół zdawczy, jeśli został spisany.

Czy umowa musi być po niderlandzku?
Nie ma takiego wymogu, ale umowa po niderlandzku jest standardem. Jeśli czegoś nie rozumiesz, poproś o tłumaczenie lub wyjaśnienie przed podpisaniem – podpis oznacza, że akceptujesz warunki.

Źródła: Rijksoverheid, Juridisch Loket, Volkshuisvesting Nederland