Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu w Holandii. Kto płaci i jak obniżyć czynsz

Czarne plamy w rogu sypialni, wilgotne ściany przy oknie, zapach stęchlizny w łazience. Jesienią i zimą pleśń to jeden z najczęstszych problemów w wynajmowanych mieszkaniach w Holandii. Dobra wiadomość: w wielu przypadkach to właściciel musi ją usunąć, a najemca może nawet wywalczyć niższy czynsz.

Wielu Polaków mieszka w Holandii w starszych domach, pokojach od agencji pracy albo w mieszkaniach na wynajem z wolnego rynku. Gdy na ścianie pojawia się pleśń, pierwsza myśl to często: „pewnie za mało wietrzę” i walka na własną rękę środkami z marketu. Czasem rzeczywiście to wystarczy. Ale jeśli przyczyną jest przeciekający dach, nieszczelne okna, brak wentylacji albo wilgoć w murach, to nie jest Twój problem do rozwiązania – tylko wada mieszkania, za którą odpowiada wynajmujący.

Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jak to działa w 2026 r. i co możesz zrobić.

Kto odpowiada za pleśń: najemca czy właściciel?

Zasada jest prosta: drobne, codzienne utrzymanie mieszkania należy do najemcy, a pozostałe naprawy i konserwacja – do wynajmującego. Pleśń jest w Holandii traktowana jako wada lokalu (huurgebrek).

W praktyce wszystko zależy od przyczyny:

• Wada budynku – przeciekający dach, rynna, nieszczelne okna, mostki termiczne, wilgoć podciągana z fundamentów, niedziałająca wentylacja mechaniczna. Wtedy problem musi usunąć właściciel.
• Sposób użytkowania – jeśli najemca wyraźnie nie wietrzy, zakleja kratki wentylacyjne albo suszy pranie w zamkniętym pokoju, właściciel może nie mieć obowiązku działania.

Często granica nie jest oczywista. Dlatego warto od razu zadbać o dowody: zrób zdjęcia plam (z datą), zapisz, od kiedy problem występuje, i zanotuj, jak wietrzysz i ogrzewasz mieszkanie. Huurcommissie udostępnia też na swojej stronie narzędzie gebrekencheck, w którym można sprawdzić, czy dana usterka to sprawa najemcy, czy wynajmującego.

Krok 1: zgłoś problem na piśmie

Zanim pójdziesz do jakiejkolwiek instytucji, musisz dać właścicielowi szansę na naprawę. Woonbond, holenderski związek najemców, radzi zacząć od rozmowy, ale sama rozmowa to za mało – liczy się zgłoszenie na piśmie lub e-mailem.

• Opisz dokładnie, co się dzieje i gdzie (np. „czarna pleśń na ścianie zewnętrznej w sypialni, ok. 1 m², od września”).
• Poproś o usunięcie przyczyny w ciągu 6 tygodni.
• Dołącz zdjęcia i zachowaj kopię wiadomości.

Gotowy wzór listu „Melding gebreken aan woning” udostępnia Het Juridisch Loket – można go wypełnić po niderlandzku nawet przy podstawowej znajomości języka. W pilnych sytuacjach, np. przy dużym przecieku, można żądać naprawy natychmiast lub w ciągu jednego dnia roboczego.

Jeśli mieszkasz w lokum od agencji pracy i masz umowę najmu, zgłoszenie kierujesz do podmiotu, który jest w niej wskazany jako wynajmujący. Zachowaj kopię – w razie sporu to Twój najważniejszy dowód.

Krok 2: Huurcommissie, czyli niższy czynsz do czasu naprawy

Jeśli po 6 tygodniach nic się nie zmieniło albo właściciel w ogóle nie odpowiada, możesz zwrócić się do Huurcommissie – niezależnej komisji, która rozstrzyga spory między najemcami a wynajmującymi. Według Woonbond ta droga jest otwarta dla najemców mieszkań socjalnych oraz regulowanego sektora średniego (middenhuur).

Jak to wygląda w praktyce:

• Wniosek składa się online przez MijnHuurcommissie, logując się przez DigiD. Wybiera się formularz dotyczący obniżki czynszu z powodu wad (huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken).
• Zwykle do mieszkania przyjeżdża inspektor, który ocenia usterki na miejscu.
• Komisja obniża czynsz tylko przy poważnych wadach. Co jest poważne, opisuje tzw. gebrekenboek Huurcommissie.
• Decyzja zapada zwykle w ciągu ok. 4 miesięcy, choć może to potrwać dłużej.

Według Rijksoverheid komisja może czasowo obniżyć czynsz o 20, 30 lub 40 proc. – im poważniejsza wada, tym większa obniżka. Niższy czynsz obowiązuje od pierwszego dnia miesiąca po złożeniu wniosku i trwa do usunięcia problemu. Po naprawie od pierwszego dnia kolejnego miesiąca płacisz znów pełną kwotę.

Ważne: jeśli w międzyczasie płaciłeś pełny czynsz, nadpłatę musisz odzyskać od właściciela sam – dopiero po decyzji komisji. Huurcommissie w tym nie pośredniczy.

Woonbond zwraca uwagę na jeszcze jedną rzecz: toczące się postępowanie w sprawie wad w Huurcommissie jest uzasadnionym powodem, by złożyć sprzeciw wobec corocznej podwyżki czynszu.

A jeśli wynajmujesz na wolnym rynku?

Najemcy z wolnego sektora (vrije sector) mają mniej możliwości. Huurcommissie może zająć się ich sprawą tylko wtedy, gdy umowa najmu na to pozwala albo obie strony zgodziły się na to później, np. e-mailem. Warunki są podobne: najpierw pisemne zgłoszenie i 6 tygodni na naprawę.

Różnica jest zasadnicza – w wolnym sektorze komisja wydaje tylko opinię, a nie wiążącą decyzję. Właściciel nie musi obniżyć czynszu, a komisja nie może nakazać naprawy. Jeśli wynajmujący nie reaguje, z opinią można iść do sądu rejonowego (kantonrechter), który może zmusić go do działania. Gdy potrzebna jest ekspertyza (np. przy problemach z ogrzewaniem czy spalinami), najemca organizuje ją i opłaca sam.

W sporach z właścicielem warto skorzystać z bezpłatnej porady Het Juridisch Loket. Woonbond poleca przy większych sprawach pomoc prawnika specjalizującego się w prawie najmu.

Uwaga na huurtoeslag i wstrzymywanie czynszu

Dwie rzeczy, o których łatwo zapomnieć:

• Niższy czynsz może obniżyć huurtoeslag. Jeśli dostajesz dodatek mieszkaniowy, a komisja obniżyła Ci czynsz, sprawdź na stronie Belastingdienst, czy musisz zaktualizować dane.
• Nie wstrzymuj czynszu na własną rękę. Samowolne przestanie płacenia to prosta droga do zaległości i sporu, w którym to Ty możesz wyjść na stronę łamiącą umowę. Obniżkę trzeba uzyskać przez Huurcommissie albo sąd.

Jak ograniczyć wilgoć w mieszkaniu

Nawet jeśli winny jest budynek, codzienne nawyki mają znaczenie – także dlatego, że w razie sporu właściciel może zarzucić, że lokal był źle użytkowany. Kilka sprawdzonych zasad:

• Wietrz krótko i intensywnie kilka razy dziennie, zwłaszcza po kąpieli i gotowaniu.
• Nie zaklejaj i nie zasłaniaj kratek wentylacyjnych (roosters) w oknach.
• Jeśli masz wentylację mechaniczną, nie wyłączaj jej, a zabrudzone kratki zgłoś właścicielowi.
• Nie susz prania w pokoju bez otwartego okna lub wentylacji.
• Ogrzewaj mieszkanie w miarę równomiernie – zimne pomieszczenia szybciej łapią wilgoć.
• Odsuń meble kilka centymetrów od zimnych ścian zewnętrznych.

Pleśń to nie tylko kwestia estetyki. Długotrwałe przebywanie w zawilgoconym mieszkaniu może nasilać problemy z oddychaniem, zwłaszcza u dzieci i osób z astmą. Jeśli pleśń wraca mimo wietrzenia, nie odkładaj zgłoszenia – im wcześniej wyślesz pismo, tym wcześniej zaczyna biec 6-tygodniowy termin. W razie pytań Huurcommissie odpowiada pod numerem 088 - 1 600 300.

Źródła: Rijksoverheid, Huurcommissie, Woonbond, Het Juridisch Loket