Jak sprawdzić i obniżyć opłaty mieszkaniowe w Holandii w 2026 roku - poradnik

W 2026 roku opłaty związane z mieszkaniem – takie jak podatek od nieruchomości (OZB), opłaty za śmieci (afvalstoffenheffing) i kanalizację (rioolheffing) – będą nadal rosnąć. Średnio lokalne podatki dla właścicieli domów przekroczą 1 000 euro rocznie po raz pierwszy w historii. NL Times

Dla Polaków mieszkających i pracujących w Holandii może to oznaczać dodatkowe wydatki w domowym budżecie. Przeszukaliśmy źródła i przedstawiamy kompleksowy przewodnik, jak sprawdzić swoje opłaty i zminimalizować koszty.

Jakie opłaty mieszkaniowe są naliczane?

W Holandii najważniejsze stałe opłaty mieszkaniowe to:

1. OZB – podatek od nieruchomości

• Płacą go właściciele nieruchomości, nie najemcy.

• Obliczany jest jako procent od WOZ-waarde – oficjalnej wartości nieruchomości.

• W 2026 średnio wzrośnie o około 4,6 %.

👉 Jeśli wynajmujesz, OZB najczęściej płaci właściciel, ale może próbować przerzucić część opłat na najemcę. Należy to sprawdzić w umowie najmu.

2. Afvalstoffenheffing – opłata za wywóz odpadów

• Naliczana przez gminę i zazwyczaj zależy od liczby mieszkańców w gospodarstwie domowym.

3. Rioolheffing – opłata kanalizacyjna

• Opłata za korzystanie z infrastruktury kanalizacyjnej.

• Może składać się z części stałej i procentowej od wartości WOZ.

4. Waterschapsbelasting – podatek wodny

• Pobierany przez władze wodne (nie gminę) za utrzymanie systemów wodnych, ścieków i ochrony przeciwpowodziowej.

Znajdź swoją deklarację podatkową

Każdego roku w lutym/lutym – marcu otrzymujesz od gminy „aanslag” (deklarację) z kwotami do zapłaty za wszystkie podatki lokalne.
✔ Sprawdź tam wysokość:

• OZB

• Afvalstoffenheffing

• Rioolheffing

Jeśli nie zgadzasz się z kwotą — możesz złożyć sprzeciw (bezwaar) u gminy. Krok 2 – sprawdź WOZ-waarde

WOZ stanowi podstawę obliczania OZB i wpływa na wiele innych opłat.
✔ Wartość WOZ możesz sprawdzić na stronie gminy lub za pomocą konta MijnOverheid.

Jeśli uważasz, że WOZ jest zawyżona w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej – możesz wnieść odwołanie (bezwaar) do urzędu gminy.

Jak obniżyć opłaty – konkretne strategie

Sprawdź i zakwestionuj WOZ-waarde

Podstawą wyliczenia podatku od nieruchomości (OZB), opłaty kanalizacyjnej i często innych opłat jest WOZ-waarde – oficjalna wartość Twojej nieruchomości ustalona przez gminę.

Jeśli uważasz, że jest zawyżona (np. realna wartość Twojego domu jest niższa niż ta z systemu):

1. Zaloguj się na MijnOverheid lub stronę gminy i sprawdź swoją WOZ.

2. Porównaj z podobnymi nieruchomościami w tej samej okolicy.

3. Jeśli różnica jest istotna – złóż bezwaar (odwołanie) do gminy.

4. Gmina musi odpowiedzieć formalnie i uzasadnić swoją wycenę.

Obniżenie WOZ może automatycznie zmniejszyć:
✔ OZB
✔ Rioolheffing
✔ Część opłat związanych z wodą

Złóż bezwaar (sprzeciw) na konkretne opłaty

Nie zgadzaj się automatycznie z tym, co otrzymasz od gminy. Możesz złożyć bezwaar nie tylko do WOZ, ale też do samej decyzji podatkowej.

Gdy:

• uważasz, że ktoś źle policzył Twoje opłaty,

• dane gminy są nieaktualne,

• uważasz, że gmina źle Cię zakwalifikowała,

→ złóż bezwaar w odpowiednim terminie (zazwyczaj 6 tygodni od otrzymania decyzji).

Popraw dane w gminie – zameldowanie i liczba osób

Twoje opłaty lokalne mogą zależeć od liczby zameldowanych osób w domu. Jeśli ktoś wyprowadził się, a nadal figuruje w systemie → może być naliczana zbyt wysoka opłata za:
✔ wywóz śmieci (afvalstoffenheffing)
✔ opłaty kanalizacyjne

Upewnij się, że Twoje dane są aktualne i poprawne.

Rozłóż płatności lub odłóż termin

Jeśli spodziewasz się dużych rachunków:
✔ Poproś gminę o rozłożenie opłat na raty
✔ Zapytaj o możliwość odroczenia płatności

W wielu gminach istnieje możliwość rozłożenia opłat lokalnych bez dodatkowych kosztów, jeśli uzasadnisz swoją sytuację finansową.

Dostosuj zużycie mediów (energia, woda)

Chociaż możesz nie mieć wpływu na podatki lokalne, masz realny wpływ na rachunki za energię i wodę.

Pomysły:
✔ Zainstaluj energooszczędne oświetlenie i urządzenia
✔ Popraw izolację domu (uszczelnij okna, drzwi)
✔ Używaj zmywarki i pralki w pełni załadowane
✔ Wybieraj taryfy z niższymi opłatami nocnymi
✔ Zainwestuj w panel fotowoltaiczny – może obniżyć koszty energii, zwłaszcza prądu

W Holandii operatorzy sieci (netbeheerders) pobierają spore opłaty sieciowe – im mniej pobierzesz, tym taniej.

Rozważ zmianę dostawcy energii

Na rynku działa wielu dostawców energii. Porównuj oferty co najmniej raz w roku na stronach takich jak:
✔ energievergelijk.nl
✔ gaslicht.com

Nowy dostawca z lepszą taryfą potrafi obniżyć Twoje roczne rachunki znacząco – nawet o kilkaset euro.

 Sprawdź ulgę / zwolnienia podatkowe

Niektóre gminy oferują:
✔ ulgi dla osób o niskich dochodach
✔ częściowe zwolnienia opłat
✔ obniżone stawki dla seniorów lub rodzin wielodzietnych

Skontaktuj się bezpośrednio z działem podatków swojej gminy (gemeente) i zapytaj o dostępne programy wsparcia.

Jako najemca – kontroluj, co właściciel Ci nalicza

Jeśli wynajmujesz mieszkanie:
✔ Przeczytaj umowę najmu dokładnie
✔ Upewnij się, że właściciel nie nalicza Ci opłat, które nie powinny być po Twojej stronie
✔ Poproś o szczegółowe rozliczenia kosztów serwisowych (onderhoudskosten) i porównaj je z rzeczywistością

Niejednokrotnie właściciele naliczają wysokie lub nieuzasadnione opłaty – masz prawo żądać ich uzasadnienia.

Zastanów się nad zmianą formy mieszkania

W niektórych przypadkach korzystniejsze jest:
✔ przejście z najmu prywatnego do najmu socjalnego
✔ zakup własnego mieszkania (jeśli prognozy finansowe to uzasadniają)
✔ wynajem mieszkania z niższymi kosztami serwisowymi lub w innej gminie

Czasem zmiana lokalizacji lub rodzaju umowy potrafi znacząco obniżyć koszty, zwłaszcza podatki lokalne.

Korzystaj z lokalnych konsultacji i wsparcia

W wielu miastach działają:
✔ Huurteams (bezpłatne doradztwo dla najemców)
✔ Lokalne poradnie podatkowe
✔ Centra pomocy społecznej

Polacy mieszkający w Holandii mogą korzystać z darmowych konsultacji, które pomogą Ci:
✔ zrozumieć opłaty
✔ wypełnić odwołanie
✔ negocjować z gminą

Wskazówki praktyczne

1. Zgłoś swoje uwagi do gminy

Skontaktuj się z gminą (gemeente), jeśli:
✔ Nie rozumiesz pozycji na deklaracji
✔ Wydaje ci się, że opłata jest zawyżona
✔ Chcesz wiedzieć, dlaczego wzrosła

Używaj oficjalnych portali

✔ MijnOverheid – do sprawdzania deklaracji
✔ Strona swojej gminy – lokale podatki
✔ Belastingdienst – informacje dotyczące podatków lokalnych

3. Jeśli jesteś najemcą

✔ Dowiedz się, które opłaty powinieneś płacić samodzielnie, a które powinien pokrywać właściciel.
✔ Proś o wyjaśnienia i kopie rachunków, by uniknąć nadpłat i sporów.

Najważniejsze terminy

• 1 stycznia – stan na ten dzień decyduje o tym, ile zapłacisz za cały rok.

• Luty–marzec – otrzymujesz deklarację podatkową.

• Zwykle ok. 6 tygodni od wysyłki deklaracji – termin na zapłatę.

Źródła:

1. NL Times – „Homeowners will spend over €1,000 in municipal housing costs next year” – o wzroście lokalnych opłat mieszkaniowych w 2026 r.

2. NL Compass – „Gemeentebelasting (municipal taxes) Netherlands 2026” – opis składników podatków lokalnych.

3. Rotterdam Rental Service – przykłady stawek podatków i opłat komunalnych.

4. Zoetermeer – wyjaśnienia rioolheffing i jak się liczy tę opłatę.

5. GOV.UK Business – informacje o sewerage tax i możliwościach odwołań.