Mieszkanie w Holandii bez stałej umowy? Hipoteka, NHG i podatek od zakupu w 2026

Kalkulator brutto-nettoIle zostanie Ci z pensji brutto?Podatek, ulgi i vakantiegeld 8% – w jednym wyliczeniu.Przelicz pensję →Za darmo · bez rejestracjiaangifte24

Coraz więcej Polaków w Holandii zamiast płacić wysoki czynsz myśli o własnym mieszkaniu. Da się je kupić także bez stałej umowy o pracę, a osoby przed 35. rokiem życia mogą w 2026 roku nie zapłacić podatku od zakupu nieruchomości do wartości 555 tys. euro. Wyjaśniamy, jak działa hipoteka, NHG i startersvrijstelling oraz od czego zacząć.

Kupno domu w Holandii nie wymaga holenderskiego obywatelstwa. Obywatel Polski mieszkający i pracujący w Holandii ma do hipoteki dostęp na tych samych zasadach co Holendrzy. Liczą się przede wszystkim dochód, inne zobowiązania finansowe, wartość nieruchomości i historia kredytowa. Poniżej opisujemy proces krok po kroku, a także rzeczy, które dla wielu Polaków są największą przeszkodą: umowę na czas określony i pracę przez agencję.

Ile można pożyczyć na mieszkanie?

Według Rijksoverheid hipoteka może wynieść maksymalnie 100 procent wartości nieruchomości, nigdy więcej. Wartość ustala rzeczoznawca (taxateur) w raporcie wyceny. W praktyce oznacza to, że koszty dodatkowe, takie jak notariusz, wycena czy doradca, trzeba w większości pokryć z własnych oszczędności. Wyjątkiem są inwestycje w oszczędzanie energii, na które w określonych przypadkach można pożyczyć więcej.

Maksymalna kwota zależy od dochodu brutto. Normy wyznacza co roku państwo na podstawie rad instytutu Nibud. Na 2027 rok rząd zapowiedział na początku listopada 2026 r., że prawie wszystkie gospodarstwa domowe będą mogły pożyczyć nieco więcej niż w 2026 r., m.in. z powodu prognozowanego wzrostu płac. Na wysokość hipoteki wpływają też oprocentowanie i okres jego stałości, a także inne długi: leasing samochodu, kredyt konsumpcyjny czy studencki dług w DUO. Wszystkie takie zobowiązania trzeba zgłosić bankowi.

Dokładną kwotę najlepiej sprawdzić w kalkulatorze banku lub u doradcy hipotecznego. Nibud radzi, by nie patrzeć tylko na maksimum, lecz policzyć, jaką ratę realnie da się płacić, i zostawić bufor na remonty i nieprzewidziane wydatki. Właściciel mieszkania płaci też wyższe podatki gminne i na rzecz waterschap niż najemca.

Bez stałej umowy: intentieverklaring i perspectiefverklaring

Hipoteka bez umowy na czas nieokreślony (vast contract) jest możliwa, ale bank musi mieć dowód, że dochód będzie trwały. Najczęściej stosowane są trzy rozwiązania:

• Intentieverklaring – pracodawca w oświadczeniu pracodawcy (werkgeversverklaring) deklaruje, że zamierza przedłużyć umowę na czas nieokreślony po jej zakończeniu. Dla banku to dodatkowe zabezpieczenie i umowa tymczasowa jest wtedy traktowana podobnie do stałej.
• Perspectiefverklaring – rozwiązanie dla osób pracujących przez agencję pracy (uitzendbureau). Oświadczenie wystawia agencja, która musi być zarejestrowana w Stichting Perspectiefverklaring. Według informacji doradców hipotecznych trzeba mieć co najmniej 12 miesięcy przepracowanych w tej agencji i podać dwie referencje. Dokument jest ważny 6 miesięcy i tylko dopóki pracujesz dla tej agencji.
• Arbeidsmarktscan – analiza perspektyw na rynku pracy, która ocenia, czy w Twoim zawodzie i z Twoim doświadczeniem będziesz w przyszłości zarabiać wystarczająco. Banki akceptują ją jako alternatywę, gdy brakuje oświadczenia pracodawcy.

Jeśli pracujesz na różnych umowach od lat, bank może też wziąć pod uwagę dochody z poprzednich lat. Przygotuj roczne zestawienia wynagrodzeń (jaaropgaaf) lub zeznania podatkowe, najlepiej z trzech lat. Osoby samozatrudnione (zzp) oceniane są inaczej niż pracownicy etatowi.

NHG: gwarancja, która obniża oprocentowanie

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) to państwowo wspierana gwarancja. Jeśli po sprzedaży domu, np. po rozwodzie lub utracie pracy, zostanie dług, NHG może go przejąć. Dla banku to mniejsze ryzyko, więc oprocentowanie z NHG bywa niższe.

• W 2026 r. granica NHG wynosi 470 000 euro, a z inwestycjami energooszczędnymi 498 200 euro.
• Od 1 stycznia 2027 r. granica wzrośnie do 500 000 euro, a z inwestycjami energooszczędnymi do 530 000 euro (ogłoszenie NHG z 13 października 2026 r.).
• Jednorazowa opłata za gwarancję wynosi 0,4 procent kwoty hipoteki i w 2027 r. się nie zmienia.

BKR: historia kredytowa ma znaczenie

Każdy bank sprawdza wnioskodawcę w rejestrze kredytowym BKR. Zgodnie z zasadami NHG negatywne wpisy, np. zaległości w spłatach, w wielu przypadkach wykluczają hipotekę z gwarancją. Problemem może być też trwające postępowanie dłużne czy zajęcie wynagrodzenia. Nawet zwykły kredyt na telefon, karta kredytowa z limitem czy zakup na raty zmniejszają kwotę, jaką możesz pożyczyć. Warto zamówić bezpłatny wgląd w swoje dane w BKR, zanim złożysz wniosek, i spłacić drobne kredyty, jeśli to możliwe.

Overdrachtsbelasting i startersvrijstelling w 2026 roku

Przy zakupie nieruchomości płaci się podatek od przeniesienia własności (overdrachtsbelasting). Stawki według Belastingdienst i Rijksoverheid w 2026 r.:

• 0 procent – dla kupujących, którzy spełniają warunki startersvrijstelling;
• 2 procent – gdy kupujesz dom, w którym sam zamieszkasz, ale nie spełniasz warunków zwolnienia;
• 8 procent – od 1 stycznia 2026 r. dla nieruchomości, w których nie zamieszkasz jako główne miejsce pobytu (wynajem, dom wakacyjny, mieszkanie kupione dla dziecka). Rząd proponuje obniżkę do 7 procent od 2027 r., ale wymaga to jeszcze zgody parlamentu;
• 10,4 procent – dla innych nieruchomości, np. osobno kupionego garażu czy lokalu firmowego.

Startersvrijstelling, czyli zwolnienie dla młodych kupujących, przysługuje, jeśli:

• masz ukończone 18 lat i mniej niż 35 lat w dniu podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności;
• zamieszkasz w nieruchomości na stałe i złożysz o tym oświadczenie przed transakcją;
• nie korzystałeś wcześniej z tego zwolnienia (wcześniejsze posiadanie domu go nie wyklucza);
• wartość nieruchomości nie przekracza 555 000 euro w 2026 r.

Przy zakupie we dwoje każdy kupujący jest oceniany osobno. Jeśli jeden partner ma 35 lat lub więcej, zapłaci 2 procent od swojej części. Granica wartości jest co roku indeksowana, a kwotę na 2027 r. potwierdzi Belastingdienst.

Krok po kroku: jak wygląda zakup

1. Orientacja finansowa – rozmowa z bankiem lub niezależnym doradcą hipotecznym. Ustalasz, ile możesz pożyczyć i czy kwalifikujesz się do NHG.
2. Szukanie domu – samodzielnie lub z pośrednikiem kupującego (aankoopmakelaar). Na rynku z dużą konkurencją oferty często są wyższe od ceny wywoławczej.
3. Negocjacje i umowa wstępna – po podpisaniu umowy kupna (koopovereenkomst) masz 3 dni ustawowego czasu do namysłu. Biegnie on od dnia po otrzymaniu podpisanej umowy; co najmniej 2 z tych dni nie mogą być sobotą, niedzielą ani świętem. W tym czasie możesz odstąpić od zakupu bez podawania przyczyny.
4. Wycena i oferta hipoteczna – taxateur przygotowuje raport wyceny, a bank wystawia ofertę. Zwykle w umowie zapisuje się warunek zawieszający na wypadek, gdyby hipoteki nie udało się uzyskać.
5. Notariusz – podpisujesz akt przeniesienia własności (leveringsakte) i akt hipoteczny. Notariusz rozlicza pieniądze i rejestruje transakcję w księgach wieczystych (Kadaster). Tego dnia dostajesz klucze.

Koszty dodatkowe

Do ceny trzeba doliczyć koszty kupującego (kosten koper): wynagrodzenie notariusza za akt przeniesienia własności i akt hipoteczny, wycenę rzeczoznawcy, porady i pośrednictwo hipoteczne, ewentualnie pośrednika przy zakupie oraz opłatę za NHG. Ich wysokość zależy od wybranych firm i wartości domu, dlatego warto poprosić kilka kancelarii i doradców o wycenę. Według Nibud tych kosztów co do zasady nie da się sfinansować hipoteką, więc oszczędności są niezbędne.

Co to oznacza dla Polaków w Holandii

Najważniejsze jest udokumentowanie stabilnego dochodu w Holandii. Pracujesz przez agencję? Zapytaj ją, czy jest zarejestrowana w Stichting Perspectiefverklaring i od kiedy możesz złożyć wniosek. Masz umowę czasową u pracodawcy? Poproś o werkgeversverklaring z intentieverklaring. Upewnij się też, że jesteś prawidłowo zameldowany w BRP, masz BSN i holenderskie konto bankowe, a Twoje dane w BKR są aktualne. Jeśli rozliczasz się podatkowo także w Polsce lub masz tam kredyty, poinformuj o tym doradcę, bo bank pyta o wszystkie zobowiązania finansowe.

Najczęstsze pytania

Czy mogę kupić mieszkanie, jeśli pracuję w Holandii od niedawna?

Tak, ale musisz przekonać bank, że dochód jest trwały. Przy pracy przez agencję perspectiefverklaring zwykle wymaga roku pracy w danej agencji. Bez tego pozostaje arbeidsmarktscan lub oświadczenie pracodawcy.

Czy startersvrijstelling dotyczy tylko pierwszego domu?

Nie. Zwolnienie można wykorzystać raz w życiu, ale wcześniejsze posiadanie nieruchomości go nie wyklucza. Liczą się wiek poniżej 35 lat, zamieszkanie w domu i granica wartości.

Ile własnych pieniędzy potrzebuję?

Ponieważ hipoteka nie może przekroczyć wartości domu, z oszczędności trzeba opłacić co najmniej koszty kupującego, a także różnicę, jeśli zapłacisz więcej, niż wynosi wycena. Przed pierwszym oglądaniem warto sprawdzić, czy na koncie jest kilka procent wartości domu, i odłożyć bufor na pierwsze remonty.

Źródła: Belastingdienst, Rijksoverheid, NHG, Nibud