Chcesz pomóc dziecku w zakupie mieszkania - możesz narazić się na kłopoty

Coraz więcej osób wykorzystuje nadwyżkę wartości swojego domu (czyli sytuację, w której wartość nieruchomości przewyższa wysokość hipoteki), aby pomóc dzieciom w zakupie mieszkania. Jednak przekazywanie pieniędzy „z hipoteki” wiąże się również z ryzykiem. Na co – według ekspertów – należy zwrócić uwagę?

Wielu właścicieli domów około sześćdziesiątki zgromadziło znaczną nadwyżkę wartości nieruchomości. Jeśli dom jest wart więcej niż pozostała do spłaty hipoteka, często można „uwolnić” część tej kwoty, podnosząc wysokość kredytu hipotecznego. Ta dodatkowa przestrzeń finansowa pojawia się w momencie, gdy dzieci tych właścicieli utknęły na trudnym rynku mieszkaniowym.

Rodzice widzą, jak ich dzieci mają problem ze znalezieniem przystępnego cenowo mieszkania i są regularnie przebijane przez innych kupujących. Jak zauważa Peter Boelhouwer, profesor rynku mieszkaniowego na politechnice TU Delft, młodzi ludzie coraz częściej są zmuszeni dłużej mieszkać z rodzicami. Zakup domu bez finansowej pomocy bywa dziś niemal niemożliwy.

Michiel Meijer, dyrektor handlowy sieci De Hypotheekshop, zauważa, że rodzice coraz częściej wykorzystują nadwyżkę wartości domu, by wesprzeć swoje dzieci. Z danych Hypotheken Data Netwerk (HDN) wynika, że w kwietniu 2025 roku złożono około 45 tysięcy wniosków hipotecznych, z czego ponad 40 procent nie było bezpośrednio związanych z zakupem nieruchomości. W tej grupie liczba wniosków składanych przez osoby po sześćdziesiątce wzrosła o około 20 procent w porównaniu z kwietniem 2024 roku, co sugeruje częstsze sięganie po zgromadzoną nadwyżkę.

Co jeśli wartość domu spadnie?

Podnosząc hipotekę, rodzice mogą pożyczyć pieniądze dziecku, na przykład w formie tzw. rodzinnej hipoteki. Dodatkowo mogą co roku przekazywać część kwoty w formie darowizny zwolnionej z podatku, co czyni to rozwiązanie atrakcyjnym. Dzięki temu dzieci mogą złożyć wyższą ofertę przy zakupie mieszkania.

To rozwiązanie jest możliwe, ale – jak ostrzega Meijer – kryje w sobie wiele zagrożeń. „Przyzwyczailiśmy się do nieustannie rosnących cen nieruchomości. Ale co, jeśli ceny spadną? A co, jeśli pomogłeś nie jednemu, lecz dwójce albo trójce dzieci?” – pyta ekspert.

Jeśli wartość domu spadnie poniżej wysokości hipoteki, powstaje tzw. dług resztkowy, którego lepiej uniknąć. To nie tylko niekomfortowa sytuacja psychiczna, ale także realny problem przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości.

Spójrz także na swoją emeryturę

Meijer zauważa, że osoby rozważające wykorzystanie nadwyżki wartości domu skupiają się głównie na swoich obecnych dochodach. Tymczasem równie ważne jest spojrzenie długoterminowe. Dodatkowe odsetki dziś często da się udźwignąć, ale dochody na emeryturze są zazwyczaj niższe niż wynagrodzenie z pracy – a to bywa pomijane.

Co więcej, wraz z nowym systemem emerytalnym w Holandii trudniej przewidzieć, jak wysoka będzie faktyczna emerytura. Meijer radzi dokładnie to przeanalizować, także pod kątem ewentualnych kosztów opieki na starość, takich jak opieka domowa czy dostosowanie mieszkania do potrzeb seniora. Bardzo możliwe, że trzeba będzie pokryć je z własnej kieszeni.

Tego typu finansowa pomoc może okazać się złą decyzją nie tylko dla rodziców, ale również dla całego rynku mieszkaniowego. Zdaniem Boelhouwera prowadzi ona do większych nierówności. Korzystają z niej osoby, które same mogą kupić dom lub mają rodziców zdolnych do pomocy finansowej.

Również właściciele domów łatwiej zmieniają nieruchomości na inne, co jest niepożądane – nie tylko dlatego, że dostępność mieszkań nie poprawia się dla wszystkich, ale także dlatego, że dodatkowo napędza to wzrost cen. W efekcie osoby o niskich dochodach i bez wsparcia finansowego rodziny coraz częściej wypadają z rynku mieszkaniowego.

źródło: nos.nl