Mieszkanie

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Holandii – ceny w największych miastach w 2026 roku

Q: Ile kosztuje średnio mieszkanie 60 m² w Holandii?

Przy średniej vrije sector 20,94 euro za m² z II kwartału 2026 wychodzi około 1 256 euro miesięcznie. To obliczenie orientacyjne – Amsterdam będzie znacznie droższy, a część mniejszych miast wyraźnie tańsza.

Q: Ile kosztuje 60 m² w Amsterdamie?

Przy średniej 28,69 euro za m² daje to około 1 721 euro miesięcznie. Do tej kwoty mogą dojść servicekosten, media i jednorazowo kaucja.

Q: Czy Rotterdam jest dużo tańszy od Amsterdamu?

Tak. W II kwartale 2026 średnia wynosiła 22,79 euro za m² w Rotterdamie wobec 28,69 euro w Amsterdamie. Przy 70 m² różnica to około 413 euro miesięcznie.

Q: Ile kosztuje pokój w Amsterdamie w 2026 roku?

Kamernet podaje medianę 950 euro miesięcznie w II kwartale 2026 dla pokojów oferowanych przez prywatnych wynajmujących. Średnia krajowa na tej platformie wyniosła 643 euro.

Q: Ile kaucji może zażądać właściciel?

Przy umowach zawieranych od 1 lipca 2023 maksymalnie dwa miesiące kale huur. Przy czynszu podstawowym 1 500 euro kaucja może więc wynieść najwyżej 3 000 euro.

Q: Czy można dostać huurtoeslag przy czynszu powyżej 1 000 euro?

Od 2026 wysoki czynsz sam nie wyklucza już dodatku. Nadal musisz spełnić pozostałe warunki dotyczące dochodu, majątku i rodzaju mieszkania, dlatego wysokość sprawdza się w kalkulatorze Dienst Toeslagen.

Q: Które z dużych miast jest najtańsze?

Wśród G5 najniższą średnią w II kwartale 2026 miał Eindhoven – 20,25 euro za m². To jednak miasto z najszybszym wzrostem cen w tej piątce, 11,9% rok do roku.

Redakcja

31 sierpnia 2026

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Holandii – ceny w największych miastach w 2026 roku

Najem w Holandii coraz częściej liczy się kalkulatorem od metra, a nie samą kwotą z ogłoszenia. W II kwartale 2026 nowe umowy w vrije sector kosztowały średnio 20,94 euro za m². W Amsterdamie było to 28,69 euro, więc 60-metrowe mieszkanie daje około 1 720 euro miesięcznie. W Eindhoven ten sam metraż wychodzi około 1 215 euro. Do czynszu dochodzą jeszcze kaucja, servicekosten i czasem media.

Różnica między miastami nadal jest duża, ale „ucieczka z Amsterdamu” nie rozwiązuje już całego problemu. Rotterdam, Haga i Utrecht przekroczyły 21 euro za m², a w Eindhoven czynsze rosły w 2026 szybciej niż w pozostałych miastach G5. Poniżej rozkładamy ceny na metraż, rodzaj najmu i koszty, które pojawiają się przy podpisaniu umowy.

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Holandii w 2026 roku?

Średnia stawka nowego najmu w wolnym sektorze wyniosła w II kwartale 2026 dokładnie 20,94 euro za m² miesięcznie, o 4,7% więcej niż rok wcześniej. To daje około 1 256 euro za 60 m² i 1 675 euro za 80 m², zanim doliczysz servicekosten, energię i inne opłaty.

Pararius liczy tu wyłącznie nowe umowy w nieregulowanym rynku prywatnym – vrije sector. Nie są to czynsze mieszkań socjalnych ani wszystkich lokali w kraju. Dlatego średnia dobrze pokazuje, ile płaci osoba szukająca mieszkania „na już” na portalu komercyjnym, ale nie mówi, ile płaci ktoś, kto od lat mieszka w lokalu korporacji mieszkaniowej.

Rynek mocno przesunął się w stronę droższych ofert. W II kwartale 2026 aż 42% dostępnych lokali w vrije sector miało czynsz powyżej 2 000 euro miesięcznie. Jeśli dopiero zaczynasz szukać, porównaj bieżące ogłoszenia wynajmu mieszkań, pokoi i domów z ceną za metr, a nie tylko z miesięczną kwotą. Mieszkanie za 1 500 euro może być rozsądniejsze przy 75 m² niż oferta za 1 300 euro przy 45 m².

Ile zapłacisz w Amsterdamie, Rotterdamie, Hadze, Utrechcie i Eindhoven?

Amsterdam pozostaje najdroższy – 28,69 euro za m² – ale Rotterdam i Haga są już powyżej 22 euro, Utrecht kosztuje 21,61 euro, a Eindhoven 20,25 euro za m². Przy tym samym metrażu różnica między Amsterdamem i Eindhoven sięga około 500 euro miesięcznie.

Miasto	Średnia za m²	50 m² – orientacyjnie	70 m² – orientacyjnie
Amsterdam	28,69 euro	ok. 1 435 euro	ok. 2 008 euro
Rotterdam	22,79 euro	ok. 1 140 euro	ok. 1 595 euro
Haga	22,42 euro	ok. 1 121 euro	ok. 1 569 euro
Utrecht	21,61 euro	ok. 1 081 euro	ok. 1 513 euro
Eindhoven	20,25 euro	ok. 1 013 euro	ok. 1 418 euro

Vrije sector, nowe umowy w II kwartale 2026. Kwoty dla 50 i 70 m² to obliczenie na podstawie średniej stawki za m². Źródło: Pararius Huurmonitor Q2 2026.

Te wyliczenia nie są cennikiem konkretnego mieszkania. Lokal przy stacji, świeżo wyremontowany apartament albo mieszkanie umeblowane potrafią wyjść wyraźnie drożej. Pararius pokazuje też, że lokale umeblowane kosztowały średnio 26,79 euro za m², gestoffeerd 25,23 euro, a lokale kale huur 20,01 euro za m². Różnica za wyposażenie szybko robi się kilkaset euro miesięcznie.

Jeśli rozważasz Utrecht albo Eindhoven ze względu na pracę, sam czynsz to tylko część rachunku. Dojazd może zjeść sporą część oszczędności, dlatego porównuj mieszkanie razem z miejscem pracy i komunikacją. W dziale ofert pracy w Holandii łatwiej sprawdzić, gdzie realnie pojawiają się oferty w twojej branży.

Czy Amsterdam nadal jest dużo droższy od reszty kraju?

Tak – przy 70 m² Amsterdam jest średnio około 413 euro droższy od Rotterdamu i niemal 591 euro droższy od Eindhoven. Jednocześnie wzrost cen w stolicy był w II kwartale 2026 najwolniejszy wśród miast G5: 2,6% rok do roku.

Największy wzrost zanotował Eindhoven – 11,9% rok do roku. Rotterdam podrożał o 7,8%, Haga o 5,9%, a Utrecht o 0,7%. To ważne, bo „tańsze miasto” może szybko zmniejszać dystans do Randstad. Przy przeprowadzce na kilka lat bardziej opłaca się patrzeć na tempo zmian i dostępność ofert niż tylko na dzisiejszą średnią.

Poza G5 można znaleźć niższe stawki. Pararius wskazał Enschede na poziomie 14,95 euro za m² i Zwolle 15,21 euro. Z drugiej strony mniejszy rynek oznacza mniej ofert, więc dobra cena nie zawsze przekłada się na łatwiejsze znalezienie lokalu.

Ile kosztuje pokój zamiast całego mieszkania?

Pokój jest wyraźnie tańszy od samodzielnego mieszkania, ale w największych miastach nadal potrafi kosztować 700–950 euro miesięcznie. Kamernet podaje, że mediana prywatnie wynajmowanego pokoju w Amsterdamie wynosiła w II kwartale 2026 950 euro, w Utrechcie 775 euro, w Hadze 745 euro, a w Eindhoven 540 euro.

Średnia krajowa dla pokoju na Kamernet wyniosła 643 euro miesięcznie. To rynek studencki i młodych pracowników, więc nie powinno się mieszać tych danych ze średnią Parariusa dla całych mieszkań. Pokój może być dobrym wejściem, gdy dopiero zaczynasz pracę w Holandii albo chcesz najpierw poznać miasto bez wiązania się wysokim czynszem.

Najtańsze z miast ujętych przez Kamernet było Enschede z medianą 388 euro. Eindhoven mocno podrożał – mediana pokoju wzrosła tam rok do roku o 22,7% do 540 euro. To pokazuje, że presja cenowa przenosi się także poza Amsterdam i Utrecht.

Czym różni się czynsz społeczny, middenhuur i vrije sector?

Dla nowych umów od 1 stycznia 2026 regulowany middenhuur zaczyna się powyżej 932,93 euro kale huur i kończy przy 1 228,07 euro, przy powiązaniu z punktami WWS. Vrije sector jest poza tym regulowanym przedziałem, a cena zależy przede wszystkim od rynku i jakości lokalu.

Segment	Startowy czynsz w 2026	Co ogranicza cenę	Dla kogo ma znaczenie
Sociale huur	do 932,93 euro	WWS i maksymalna stawka	osoby spełniające warunki przydziału
Middenhuur	932,93–1 228,07 euro	WWS, zasadniczo 144–186 punktów	nowe umowy w regulowanym środku rynku
Vrije sector	powyżej granic regulacji	brak ustawowego maksymalnego czynszu startowego	większość ofert komercyjnych z szybką dostępnością

Granice dla nowych umów od 1 stycznia 2026. Źródło: Rijksoverheid, Wet betaalbare huur.

Jeżeli masz czas i spełniasz warunki, sprawdź również mieszkanie socjalne w Holandii. Czynsz może być dużo niższy niż na wolnym rynku, ale dostępność i czas oczekiwania są zupełnie inne niż przy prywatnym najmie.

Przy prywatnej ofercie sprawdź punktację WWS i to, czy lokal faktycznie może być rozliczany jako vrije sector. Jeżeli masz wątpliwości co do podwyżki, kaucji albo servicekosten, zasady opisuje wpis wynajem w Holandii – prawa i obowiązki lokatora.

Jakie koszty dochodzą do czynszu przy wprowadzaniu się?

Przy nowej umowie przygotuj co najmniej pierwszy czynsz i kaucję, która może wynieść maksymalnie dwa miesiące kale huur. Przy mieszkaniu za 1 500 euro daje to nawet 4 500 euro potrzebne na start, zanim doliczysz przeprowadzkę, media lub wyposażenie.

Koszt	Ile może wynieść	Czy wraca	Na co uważać
Pierwszy czynsz	1 miesiąc zgodnie z umową	nie	sprawdź, czy kwota to kale huur czy suma z opłatami
Kaucja	maks. 2 × kale huur	tak, po zakończeniu najmu	płać przelewem i zachowaj potwierdzenie
Servicekosten	zależnie od budynku i usług	rozliczane według kosztów	właściciel ma przedstawić roczne zestawienie
Gaz, prąd, woda	zależnie od umowy i zużycia	nie	sprawdź, czy są w czynszu czy osobno
Pośrednik	zależnie od usługi	nie	pośrednik właściciela nie może drugi raz obciążyć najemcy za tę samą usługę

Zasady kaucji i dodatkowych opłat: Rijksoverheid; stan na sierpień 2026.

Servicekosten nie są „drugim czynszem”, na którym właściciel może zarabiać. Powinny odpowiadać rzeczywiście poniesionym kosztom usług. Rijksoverheid wskazuje m.in. sprzątanie części wspólnych, oświetlenie czy pracę huismeestera. Co roku dostajesz rozliczenie pokazujące, ile faktycznie wydano.

Przy większej przeprowadzce dolicz transport, zakup mebli i ewentualne podwójne opłaty za kilka dni nakładających się umów. Oferty firm znajdziesz w kategorii przeprowadzki, ale termin rezerwuj dopiero po podpisaniu kontraktu i potwierdzeniu odbioru kluczy.

Czy przy drogim mieszkaniu można dostać huurtoeslag?

Od 1 stycznia 2026 wysoki czynsz sam w sobie nie wyklucza już prawa do huurtoeslag. Musisz jednak spełnić pozostałe warunki dotyczące m.in. dochodu, majątku i samodzielnego lokalu, a od 2026 servicekosten nie są uwzględniane przy obliczaniu dodatku.

To zmiana ważna dla osób wynajmujących drożej niż dawny limit dodatku. Nie zakładaj jednak z góry konkretnej kwoty dopłaty – zależy ona od twojej sytuacji i kalkulacji Dienst Toeslagen. Najbezpieczniej zrobić proefberekening przed podpisaniem umowy, zwłaszcza jeśli czynsz zabiera dużą część dochodu.

Do logowania do usług państwowych przyda się DigiD. Jeśli masz BSN, ale nie jesteś zameldowany w Holandii, osobną ścieżkę opisujemy w poradniku DigiD dla niezameldowanych.

O ile właściciel może podnieść czynsz w 2026 roku?

W 2026 maksymalna podwyżka wynosi 4,4% w vrije sector, 6,1% w middenhuur, a od 1 lipca 4,1% w zwykłym najmie społecznym. To limity maksymalne – umowa może przewidywać niższą podwyżkę, a właściciel nie może po prostu zastosować wyższego procentu.

Dla osoby szukającej mieszkania dziś ważniejszy jest jednak czynsz startowy. Limit podwyżki chroni już po podpisaniu umowy, ale nie sprawi, że nowa oferta w Amsterdamie stanie się tania. Dlatego przelicz budżet tak, jakby czynsz miał zostać z tobą kilka lat, a nie tylko przez pierwszy miesiąc.

O tym, dlaczego 2026 przyniósł kolejne podwyżki i jak wpływają one na lokatorów, pisaliśmy też w materiale mieszkanie w Holandii będzie jeszcze droższe od 2026.

Kiedy tańsze mieszkanie okazuje się droższe?

Niższy czynsz przestaje być oszczędnością, gdy codzienny dojazd, servicekosten i dodatkowe opłaty zjadają różnicę wobec droższego lokalu bliżej pracy. Porównuj pełny miesięczny koszt, a przed podpisaniem umowy rozdziel kale huur od wszystkiego, co właściciel dolicza osobno.

Metraż – licz cenę za m², bo sama miesięczna kwota łatwo ukrywa bardzo mały lokal.
Wyposażenie – gemeubileerd jest zwykle droższe; sprawdź, czy faktycznie potrzebujesz mebli właściciela.
Dojazd – tańsze miasto może oznaczać droższy transport i więcej godzin poza domem.
Servicekosten – żądaj jasnej listy opłat i corocznego rozliczenia kosztów.
Kaucja – przy nowej umowie nie może przekroczyć dwóch miesięcy kale huur.

Jeśli masz wybór między wynajmem a zakupem i planujesz zostać w Holandii na dłużej, porównaj też koszty własnego mieszkania. Punkt wyjścia daje materiał ile trzeba mieć, by mieć szansę na własne M w Holandii.